Wat is een VvE en wat zijn de taken van een VvE?
Een VvE ontstaat wanneer een gebouw door een splitsingsakte wordt opgedeeld in meerdere appartementen, die vervolgens apart van elkaar verkocht kunnen worden. Wanneer je zo’n appartement koopt, wordt je automatisch lid van de VvE. Lidmaatschap is dus niet vrijwillig. De VvE is een rechtspersoon die beslissingen neemt in het belang van elke appartementseigenaar van het gebouw.
Een VvE bestaat uit twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. Bij een kleine VvE wordt het bestuur meestal gevormd door een aantal eigenaren van appartementen. De grotere VvE’s worden vaak geleid door professionele bestuurders. De taken van het bestuur behelzen voornamelijk het beheren van de kas en het bijhouden van de administratie. De algemene ledenvergadering (met alle eigenaren) neemt de besluiten.
Wat zijn dan vooral de onderwerpen waar de VvE zich mee bezighoudt? Een van de grootste onderwerpen waarover besloten wordt is de begroting van de VvE. De leden betalen hiervoor maandelijks een bijdrage. Ook neemt de VvE beslissingen over het gezamenlijk onderhoudt van het gebouw. Feitelijk kan het gaan over alles wat de bewoners gemeenschappelijk hebben.
Het is ook mogelijk dat een VvE niets doet. Er is dan geen begroting en de leden komen niet bijeen om dingen te bespreken. We spreken dan van een slapende VvE. Dit kan problemen opleveren wanneer het gebouw niet goed onderhouden wordt of beschadigd raakt. De individuele eigenaren moeten het dan immers zelf oplossen.
Wat voor soort conflicten kunnen er ontstaan met een VvE?
De VvE gaat dus over een breed scala aan onderwerpen, zolang het maar gaat over gemeenschappelijke belangen. Hierdoor kunnen conflicten tussen leden van de VvE ook allerlei gedaantes aannemen. Meestal is het een van de leden die niet eens is met een besluit die genomen is door de algemene ledenvergadering.
Er kunnen bijvoorbeeld geschillen ontstaan over de vaststelling van de begroting. Denkbaar is ook dat bewoners het niet eens worden over bepaalde onderhoudswerkzaamheden en de bekostiging daarvan. Als er veel wordt uitgegeven aan onderhoud, terwijl sommige bewoners hier niet van profiteren, kan dit strubbelingen opleveren. Iedereen betaalt hier namelijk evenredig aan mee. Conflicten kunnen daarnaast ook ontstaan als bewoners bepaalde problemen hebben en dit aankaarten bij de VvE die daar vervolgens niets aan doet.
Voorbeeld
Willem heeft al jaren last van overlast van zijn buren. Hij vermoedt dat het mede komt door slechte isolatie van het trappenhuis, waar hij naast woont. Tijdens een Algemene Ledenvergadering heeft hij dit meerdere malen aangekaart, maar de VvE doet er niets aan. Willem heeft hier ook met de individuele buren over gesproken, zonder enig resultaat. Hij overweegt vervolgstappen te ondernemen.
Mediation bij conflict met VvE
Als je er niet uitkomt met onderling overleg; hoe los je zo’n conflict met de VvE dan op? Het liefst wil je een gang naar de rechter vermijden. Dit kost immers vaak een hoop tijd en geld. Bovendien worden de onderlinge relaties tussen buren er meestal niet beter op als ze recht tegenover elkaar staan in de rechtszaal.
Voor externe hulp buiten de rechter om, kan men denken aan het inschakelen van een mediator. Dit is een onafhankelijke derde, die samen met de partijen constructieve gesprekken houdt om tot een oplossing voor het geschil te komen. Gedurende een of meerdere bijeenkomsten krijgen alle partijen de kans om hun zegje te doen. Het doel is om uiteindelijk tot een oplossing te komen waar beide partijen in een slotovereenkomst of vaststellingsovereenkomst voor tekenen. Ze zijn dan ook echt gebonden aan hetgeen wat is afgesproken. Komen de partijen ondanks de hulp van de mediator toch in niet nader tot elkaar? Dan kan men altijd nog naar de rechter.
Mediation is goedkoper en vooral ook sneller dan geschilbeslechting via de rechter. Dit maakt het een zeer goede optie voor geschillen met een VvE. Een snelle oplossing is daarbij immers geboden. Voorwaarde voor mediation is wel dat beide partijen bereid zijn om met elkaar in gesprek te gaan en elkaar ook tegemoet te komen. Als de ruzie zo hoog is opgelopen dat een constructief gesprek onmogelijk is, dan zal mediation weinig kans van slagen hebben.
Heb je een burenruzie of sta je recht tegenover de VvE en wil je het conflict via een mediator proberen op te lossen? Neem dan contact met ons op. Wij hebben meerdere ervaren mediator in ons netwerk die jullie kunnen helpen met jullie probleem.
Conflict met VvE oplossen via de rechter
Komen jullie er onderling niet uit en is ook mediation geen optie? Dan kunnen de partijen een procedure starten bij de civiele rechter. Hoewel dit de onderliggende ruzie in veel gevallen niet oplost, is het soms de enige optie. Een beslissing van een rechter kan een afsluiting geven aan het specifieke geschil.
Bij de rechter krijgen beide partijen (de bewoner en de VvE) de kans om hun verhaal te doen. De kantonrechter kijkt vervolgens naar wie juridisch het sterkst staat. Beide kanten doen er goed aan om een advocaat in te schakelen. Hij of zij kan immers precies inzien welke argumenten er aangebracht moeten worden om de zaak te winnen.
Voorbeeld
Ellen woont in een flat waar iedereen zonwering heeft, behalve zij. Zij heeft dit ook niet nodig, omdat zij aan een kant woont waar ze niet veel last heeft van de zon. Toch moet ze via de maandelijkse bijdrage aan de VvE wel meebetalen aan de installatie en aan het onderhoud van alle andere zonweringen van het huis. Hier is ze het niet mee eens. Onderling hebben ze het niet kunnen oplossen, dus besluit Ellen naar de rechter te gaan. Met haar advocaat heeft ze ervoor kunnen zorgen dat de rechter besloot dat ze minder hoeft te betalen aan maandelijkse bijdrage aan de VvE. Basis hiervoor was een specifieke bepaling in de beheerovereenkomst van de VvE.
Benieuwd hoe je een procedure bij de rechter start en wanneer je het best een advocaat kan inschakelen? Wij vertellen je er graag meer over.
Conflict met de VvE? Schakel een mediator of advocaat in!
Heb je een geschil met je buren of met de VvE en is dit niet zelf op te lossen? Laat het er dan vooral niet bij zitten en schakel externe hulp in. Het is aan te raden om eerst de optie van mediation te overwegen. Na de hulp van een mediator kunnen betrokkenen vaak weer met elkaar door een deur. Voor buren is dit wel zo wenselijk. Wij hebben veel mediators in ons netwerk, waardoor we je kunnen koppelen aan een mediator met ervaring in het behandelen van geschillen tussen buren.
Is mediation niet mogelijk? Dan is het advies om naar de rechter te gaan. Zeker voor de grotere of langslepende conflicten tussen buren. Het is daarbij essentieel om je bij te laten staan door een advocaat. Dit geldt ook voor de VvE. Wij van advocaatzoeken.nl kunnen je binnen een dag koppelen aan een gespecialiseerde advocaat.