Een verbouwing gaat niet altijd vlekkeloos. Fouten en ongelukken kunnen gebeuren. Heeft je aannemer tijdens de verbouwing schade veroorzaakt? Je kunt de aannemer hiervoor aansprakelijk stellen. Hoe lang na de oplevering mag je de aannemer nog aansprakelijk stellen? Hoe moet je de aannemer aansprakelijk stellen? Wat als niet jij, maar de buren schade hebben door de aannemer?
Stap 1. Aannemer in gebreke stellen
Als je vindt dat je aannemer zijn werkzaamheden slecht heeft uitgevoerd, kun je hem ‘in gebreke stellen’. Je geeft hem hiermee nog een kans om zijn fouten te herstellen. Dit doe je door de aannemer een brief of e-mail te sturen waarin je de gebreken in zijn werkzaamheden omschrijft. Ook geef je de aannemer een redelijke termijn om zijn fouten te herstellen. Mocht de aannemer hier niet op reageren, is de aannemer in verzuim. Je kunt de aannemer dan aansprakelijk stellen en schadevergoeding eisen.
Voorbeeld:
Fleur heeft haar huis recentelijk laten verbouwen. Na een jaar begint het dak onophoudelijk te lekken. De aannemer heeft een grote fout gemaakt in de constructie. Fleur stelt de aannemer in gebreke. De aannemer schrikt en biedt direct zijn excuses aan. Hij spreekt met Fleur af dat hij het komt repareren.
Stap 2. Bouwkundig schaderapport
Krijg je geen reactie van je aannemer of komen jullie er nog niet uit samen? Dan kun je een bouwkundig rapport laten opstellen. Hierin laat je een expert de schade aan je pand vastleggen. Met dit rapport kun je bij je verzekeraar of bij de aannemer je opgelopen schade verhalen.
Let hierbij wel op! De kosten van het opstellen van een bouwkundig schaderapport komen voor je eigen rekening.
Voorbeeld:
Terug naar het verhaal van Fleur, stel dat de aannemer nu weigert om het gebrek te repareren, kan Fleur met een bouwkundig rapport bij de aannemer haar opgelopen schade verhalen.
Stap 3. Rechtszaak tegen aannemer
Als je niet met je aannemer tot een overeenstemming kunt komen over de schadevergoeding, kun je een rechtszaak tegen je aannemer starten. Je kunt hier schadevergoeding eisen voor zijn gebrekkige werk. LET OP! Om schadevergoeding bij de rechter te eisen dient je aannemer dus wel in verzuim te zijn. Je moet de aannemer dus wel eerst in gebreke stellen, blijkt uit artikel 7:759 lid 1 BW. In de eerste alinea zie je hoe je dat doet.
Voorbeeld:
Fleur heeft nog steeds geen overeenstemming met de aannemer. De redelijke termijn van de ingebrekestelling is verlopen en de aannemer is nu in verzuim. Ze besluit naar de rechter te stappen.
Het opstellen van een ingebrekestelling of het vorderen van schadevergoeding kan een lastige opgave zijn. Een advocaat kan je daar goed bij helpen. Als je geëiste schadevergoeding meer dan 25.000 Euro is, ben je daarnaast verplicht een advocaat in te schakelen.
Arbitrage voor de bouw
Een andere manier om het geschil met de aannemer op te lossen, is om de onenigheid voor te leggen aan arbitrage. Bij zaken met aannemers moet je naar de Raad voor Arbitrage van de Bouw.
Een reden om bijvoorbeeld voor arbitrage te kiezen is omdat je graag met de aannemer door wilt gaan omdat deze bijvoorbeeld een bepaalde expertise heeft die jij nodig hebt. Arbitrage duurt vaak korter dan een rechtszaak. De Raad voor Arbitrage van de Bouw is daarnaast echt gespecialiseerd in dergelijke zaken, wat fijn is bij gecompliceerde zaken.
Vereist voor arbitrage is dat je samen met je wederpartij, de aannemer dus, overeenkomt dat je het geschil wilt voorleggen aan de arbitragecommissie. Dit staat in de aannemersovereenkomst, check deze dus goed! Mocht dit er niet in staan, kun je het altijd nog aan de aannemer voorstellen. Als hij instemt kun je ook een arbitragetraject aangaan.
Voorbeeld:
Fleur besluit niet naar de rechter te stappen, maar gaat liever een arbitragetraject aan. In de overeenkomst die ze met de aannemer heeft, staat niks over arbitrage dus ze neemt contact op met de aannemer. Die gaat akkoord met arbitrage. Samen stappen ze naar de Raad voor Arbitrage van de Bouw.
Tot hoe lang na de verbouwing kan je een aannemer aansprakelijk stellen?
De hoofdregel uit de wet is dat een aannemer 20 jaar na de oplevering van het huis nog aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Hier mag de aannemer van afwijken. Dit neemt hij op in de aannemersovereenkomst. Check de algemene voorwaarden dus goed!
In de standaardvoorwaarden van de bouw staat dat je de aannemer tot 5 jaar na de oplevering aansprakelijk kunt stellen voor verborgen gebreken. Vertoont je woning na de verbouwing ernstige gebreken? Dan mag je tot 10 jaar na de oplevering de aannemer aansprakelijk stellen voor je schade. Er is sprake van een ernstig gebrek aan een woning, indien je niet meer normaal gebruik van je huis kunt maken. Denk aan een verrot dak of een ingestorte vloer.
Wanneer moet je schade door de aannemer melden? Als je een gebrek ontdekt, heb je maximaal 2 jaar om dit te melden en om het gebrek met de aannemer op te lossen. Daarna is de aannemer niet meer aansprakelijk voor je schade. Je vordering is dan verjaard.
Schadebeperkingsplicht
Als je een schade hebt ontdekt, moet je dit niet erger maken dan het is. Dit heet de schadebeperkingsplicht. Als je bijvoorbeeld ontdekt dat je trap niet stevig genoeg is, kun je die beter even niet gebruiken. Schade die ontstaat doordat je onvoldoende maatregelen hebt genomen om de schade te beperken, kun je niet verhalen bij de aannemer en komt voor je eigen rekening. Mocht je na het ontdekken van het gebrek aan de trap, de trap dus alsnog gebruiken en daarbij schade oplopen, kun je de aannemer daar niet aansprakelijk voor stellen.
Ik heb schade door een verbouwing van de buren
Wat als je schade hebt die niet door een eigen verbouwing komt, maar door die van de buren? Denk hierbij bijvoorbeeld aan trillingschade door heiwerkzaamheden bij je buren, of schade aan je buitenmuur door sloopwerkzaamheden.
Als de schade niet door een eigen aannemer maar door een aannemer van je buren komt, kun je bij hun aannemer schadevergoeding eisen. Als de buren zelf hebben verbouwd zonder aannemer kun je uiteraard de buren zelf aansprakelijk stellen voor je schade. Je hoeft hierbij de aannemer niet eerst in gebreke te stellen. Hetzelfde regime geldt voor jouw buren indien zij schade hebben door toedoen van jouw aannemer.
Check allereest of de schade wellicht onder je verzekering valt. Als dit niet zo is, kun je de aannemer aansprakelijk stellen en vragen om een schadevergoeding. Mocht de aannemer hier niet mee akkoord zijn, kun je naar de rechter stappen. Je vordert dan schadevergoeding op grond van de onrechtmatige daad.
Het is dan ook aan te raden om vooraf een nulmeting van je huis te doen, mochten je buren willen gaan verbouwen. In deze nulmeting wordt vastgesteld wat de staat van je woning is. Als er dan door toedoen van de aannemer of buren schade ontstaat aan je huis, heb je deze nulmeting als bewijs.
Voorbeeld:
Stel dat niet Fleur, maar Fleurs buurvrouw Anna schade heeft opgelopen doordat de aannemer van Fleur het dak van Anna’s huis heeft geraakt bij sloopwerkzaamheden. Anna kan nu bij haar verzekeraar controleren of zij haar schade wellicht dekken. Mocht dit niet zo zijn, kan ze schadevergoeding vorderen bij de aannemer van Fleur.
Afsluiting
Hierboven heb je kunnen lezen dat er verschillende mogelijkheden zijn om op te treden tegen fouten van je aannemer waardoor jij schade hebt. Hierbij dien je wel rekening te houden met een hoop regels zoals de wettelijke termijnen en de schadebeperkingsplicht.