Wat moet je doen als je je maandelijkse lasten niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld door een echtscheiding of het overlijden van een medeschuldenaar? Hoe kun je een executieverkoop voorkomen?

Plaats direct je vraag

De tijd is aangebroken dat je er klaar voor bent om een huis te kopen. Maar je hebt geen €250.000,- op de bank staan, wat helemaal niet raar is. Dan bestaat er gelukkig de mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten. Voordat je een hypotheek afsluit is het wel van belang om je goed in te lezen.

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een zekerheidsrecht. Er wordt een lening verschaft en degene die dit doet wil er zeker van zijn dat dit geld wordt terugbetaald. In de praktijk zal het meestal een bank zijn die je een lening verschaft om een woning te kopen. De bank verlangt hiervoor wel de zekerheid dat het geld terugkomt, het gaat doorgaans om veel geld gaat. De bank wordt ook wel hypotheekhouder of hypotheeknemer genoemd. Ze neemt een hypotheek op jouw huis. 

Er zijn twee fasen te onderscheiden:

• De geldlening. Bij een overeenkomst tussen hypotheekgever en –nemer wordt er geld verschaft om een registergoed te betalen. Dit zijn goederen (bijv. onroerend goed: een huis) waarvoor inschrijving in de openbare registers noodzakelijk is voor een goede overdracht.
• De aflossing. Bij het afsluiten van een hypotheek worden er afspraken gemaakt over het terugbetalen van de hypotheek. Vaak wordt er rente geheven over het geleende bedrag. Dit komt bovenop het bedrag van de daadwerkelijke lening. De rente hangt af van het risico dat de hypotheeknemer loopt. Hoe hoger je lening, des te groter is het risico dat het bedrag niet (volledig) wordt terugbetaald. Om dit risico in te perken, is er de rente-opslag hypotheek. Verderop vind je meer informatie. 

Wat gebeurt er als ik mijn hypotheek niet kan betalen?

In het vervelende geval dat de maandlasten hoger worden dan de inkomsten, kan het zijn dat je je hypotheek (tijdelijk) niet meer kunt betalen. Wat moet je doen? Het is ontzettend belangrijk om meteen contact op te nemen met de hypotheekhouder, het liefst voor de betalingsachterstand erg groot is geworden. Op deze manier kun je samen proberen een oplossing te vinden en zal er, allicht, geen procedure gestart hoeven te worden.

De hypotheekhouder heeft verschillende rechten om te zorgen dat jij alsnog je verplichting tot betalen nakomt. Heb je een maand niet betaald, dan kun je een betalingsherinnering, waarin staat dat je binnen een aantal dagen moet betalen. Wanneer je dit niet doet, mag de hypotheeknemer je een boeterente opleggen of mogen er incassokosten en/of administratiekosten worden geheven. Wanneer er een incassobureau wordt ingeschakeld, gaat dit extra geld kosten.

Kun je langdurig je hypotheek niet betalen, dan kan de hypotheekhouder over gaan tot verkoop van het onderpand. In de situatie waarin je meerdere schuldeisers hebt, mag de hypotheekhouder als eerste zijn schuld innen. Mocht er nog iets over zijn, dan zijn de andere schuldeisers pas aan de beurt.

Voorbeeld executieverkoop
Henko en Anja hebben een hypotheek op hun huis. Henko is de enige met inkomen in het huishouden. Wegens een grote reorganisatie wordt Henko ontslagen en komt er geen geld meer binnen. Hij heeft daarnaast moeite om een nieuwe baan te vinden. Ze kunnen de maandelijkse last niet meer ophoesten en na een tijd hebben ze een fikse betalingsachterstand. De bank (hun hypotheekhouder) besluit over te gaan tot de verkoop van het huis, zodat uit die opbrengst de schuld van Henko en Anja kan worden voldaan.

Het is belangrijk om te weten dat de hypotheekhouder geen eigenaar wordt van het goed waar het onderpand op rust. De eigenaar van het huis, blijft, ook in geval van een hypotheekachterstand, de eigenaar. Alleen in het geval van langdurige achterstand van betaling heeft de hypotheekhouder het recht om tot verkoop van het onderpand over te gaan.

Bij hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie zit het anders in elkaar. In het geval van een NHG staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant voor het terugbetalen van schulden aan de hypotheeknemer. Dit is een extra garantie voor de hypotheeknemer, waardoor deze minder risico loopt het geld dat uitgeleend wordt kwijt te zijn. Dit is erg gunstig voor jou als hypotheekgever, aangezien je niet hoeft te betalen voor het risico dat de hypotheeknemer loopt. Je rente zal daarom een stuk lager uitvallen.

De NHG biedt deze garantie op het moment dat je de aflossing van je hypotheek al langere tijd niet meer kon betalen en de hypotheeknemer is overgegaan tot een executieverkoop van je woning.

Voorbeeld NHG
Tim en Ashley hebben een hypotheek met NHG afgesloten bij hun bank voor de financiering van hun droomhuis. Helaas maakt dit huis de relatie tussen Tim en Ashley er niet beter op en ze besluiten te scheiden. De maandelijkse lasten van de hypotheek kunnen niet meer worden opgebracht. Uiteindelijk gaat de bank over tot executieverkoop van het huis. De waarde van het huis is erg in prijs gedaald sinds de koop, wat betekent dat de verkoop niet genoeg opbrengt om de volledige schuld af te lossen. Door de NHG betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen het verschil aan de hypotheeknemer. Op deze manier hebben Tim en Ashley geen schuld meer bij hun bank, maar bij het Waarborgfonds.

Een NHG is niet meer zo vanzelfsprekend bij een hypotheek als vroeger. Daarom is het handig om na te gaan of jij een hypotheek hebt met of zonder NHG en wat de gevolgen hier van kunnen zijn in het geval dat je je lasten van je hypotheek niet meer kunt dragen.

Betaal je teveel voor je hypotheek?

Bij het afsluiten van een hypotheek, tijdens de hypotheek en na de volledige aflossing van de hypotheek heeft de hypotheekhouder een vergaande zorgplicht tegenover de hypotheekgever. Deze zorgplicht houdt een zelfstandige verplichting in om te onderzoeken of een mogelijke hypotheekgever de lasten wel kan dragen. Dit onderzoek wordt gedaan op basis van onder andere de inkomensgegevens van de hypotheekgever en wordt over het algemeen gedaan door een hypotheekadviseur. De zorgplicht dient om ervoor te zorgen dat de hypotheekgever niet te veel betaald. De bank mag je dus geen lening verschaffen waarvan je de lasten niet kan dragen. Doet zij dit wel, dan is er sprake van overkreditering en dan heeft de hypotheekadviseur zijn zorgplicht geschonden.

Het kan zijn dat je hypotheekhouder je een te hoge lening heeft gegeven. Je kunt deze niet meer betalen en komt in de problemen. Dan bestaat de mogelijkheid dat de hypotheekhouder haar zorgplicht heeft geschonden. Als consument had je er op mogen vertrouwen dat je met een professioneel en kundig iemand afspraken hebt gemaakt. Dit vertrouwen is geschonden.

Voorbeeld overkreditering
Anna en Gerard hebben een hypotheek afgesloten bij hun bank, omdat ze een nieuwe woning willen kopen. Ze zijn geholpen door de daar werkzame hypotheekadviseur. Bij hem hebben Anna en Gerard een inkomensverklaring moeten afgeven. Op basis van deze verklaring heeft de adviseur advies uitgebracht en is er een lening verstrekt. Al snel na de verschaffing blijkt dat de aflossing van de hypotheek te zwaar is voor de inkomens van Anna en Gerard. De rechtbank oordeelde dat alleen een ingevulde inkomensverklaring onvoldoende is. De adviseur had meer onderzoek moeten doen, waardoor hij tot een ander advies zou zijn gekomen.

Het is belangrijk dat je zo snel mogelijk actie onderneemt als je vermoedt dat er bij jouw hypotheek sprake is van overkreditering. Je kunt namelijk recht hebben op een schadevergoeding. De hoogte van deze schadevergoeding hangt af van de omstandigheden van jouw situatie. Er kan sprake zijn van eigen schuld. Vaak moet je bepaalde inkomens- en uitgavegegevens doorgeven aan je mogelijke hypotheekgever. Geef je onjuiste gegevens, dan kan de rechter dit als eigen schuld zien en zal je schadevergoeding lager uitvallen. Als je te lang niks doet, kan het zijn dat je geen aanspraak meer kan maken op schadevergoeding. Het is handig om een beroep op een advocaat te doen, als je met overkreditering te maken hebt (gehad). 

Hypotheek met renteopslag

Bij het kopen van een woning kan het zijn dat je een hypotheek krijgt die even hoog of zelfs hoger is dan de marktwaarde van je woning. Op dit moment heffen banken of andere hypotheeknemers een renteopslag. Renteopslag betekent een heffing op de basisrente die al geheven wordt op de hypotheek. Dit doen ze als extra waarborg. Wat vaker voorkomt dan je denkt, is dat deze renteopslag niet wordt weggehaald wanneer het risico voor de hypotheeknemer over is. Het is van belang dat je je vroeg meldt bij je hypotheeknemer.

De vraag is natuurlijk wanneer je geen renteopslag meer hoeft te betalen. Uitgangspunt moet daarbij zijn dat het risico wat de bank loopt steeds minder groot wordt, naarmate jij of jullie meer van de hyptoheek hebben terugbetaald. Zo zou een redelijk uitgangspunt kunnen zijn dat als de hypotheek ongeveer 10% is afgelost, de renteopslag moet worden geschrapt. Een andere reden is als de marktprijs van jouw of jullie woning ineens stijgt. Immers is de hypotheek die je dan hebt afgesloten verhoudingsgewijs lager geworden t.o.v. de waarde van de woning. Daardoor is de garantie van de bank verstevigd.

Over het algemeen gaan hypotheekverstrekkers op drie verschillende manieren te werk met de verlaging van de rentetoeslag:

• Gelukkig is er een steeds grote groep geldverstrekkers die vanuit zichzelf de renteopslag verlagen, zonder dat je daar zelf iets aan hoeft te doen. Dat is natuurlijk wel zo prettig en tevens wel zo eerlijk.
• Het grootste gedeelte van de verstrekkers geeft jou de mogelijkheid om de rente te verlagen. Als je van mening bent dat jouw woning meer waard is geworden, dan kun je een verlaging van de renteopslag aanvragen. Je zult dan wel moeten kunnen bewijzen dat de woning ook echt meer waard is geworden. Je zou kunnen wijzen op de verkoopprijs van buren, maar meestal zal er een taxatie moeten plaatsvinden om de bank te kunnen overtuigen.
• Helaas is er ook een groep hypotheekverstrekkers waar je de renteopslag niet kunt verlagen tot na de afloop van de rentevasteperiode. Zelf als je kunt bewijzen dat jouw woning flink in waarde is gestegen. In dat geval kan de hulp van een advocaat jullie veel geld opleveren.

Bij het conflict tussen je bank en jou, zul je er snel achter komen dat banken graag een procedure willen vermijden. Als je zelf goed contact onderhoudt met je hypotheekgever, zullen zij sneller bereid zijn tot een schikking te komen of een andere oplossing te vinden. 

Dreig jij je huis uit gezet te worden door de bank? Of gaan jullie scheiden en weet je niet hoe het verder moet de hypotheek? Heb je het idee dat de adviseur van de bank jullie een veel te hoge hypotheek in de maag gesplitst heeft? Onze advocaten staan je bij met raad en advie. Samen met jou proberen ze er alles aan te doen om jouw woning voor jullie te behouden.

Leg direct je vraag voor aan een advocaat