Plaats direct je vraag

Wanneer die droom werkelijkheid lijkt te worden, moet je aan een hoop denken. Dit artikel probeert daarom orde in de chaos te scheppen. Daarnaast kan je dus ook als ondernemer te maken krijgen met het Franse onroerend goed recht. Waar moet je aan denken als je een tweede vestiging in Frankrijk wil openen en daar een pand in Frankrijk wil kopen? Waar kan je tegenaan lopen? Wat kan er misgaan als ondernemer in het buitenland? Wanneer heb jij een Nederlandssprekende advocaat nodig die is gespecialiseerd in het Franse recht?

Wat is het verschil tussen een koopovereenkomst van een huis in Frankrijk en in Nederland?

In Nederland gaat het eigendom van het huis over op het moment dat de koopakte door de notaris is verleden. In Frankrijk is er daarentegen in beginsel geen notaris nodig om een huis te kopen. De koopovereenkomst ontstaat door een schriftelijke aanvaarding. Het is gebruikelijk om in de koopovereenkomst opschortende voorwaarden (“conditions suspensives”) op te nemen. Er moet eerst aan deze voorwaarden zijn voldaan voordat de koopovereenkomst echt tot stand zal komen.

Voorbeeld
Pieter uit Bussum wil naast zijn huis in Bussum een tweede huis kopen in Marseille. Hij heeft een prachtig huis gevonden in het centrum van Marseille en hij wil dit huis graag kopen. In de koopovereenkomst worden verschillende opschortende voorwaarden opgenomen, bijvoorbeeld met betrekking tot financiering. Het huis zal pas in eigendom overgaan op het moment dat Pieter de financiering voor het huis helemaal rond krijgt. Ook wil Pieter in de opschortende voorwaarden laten opnemen dat hij het huis slechts wil kopen als hij toestemming heeft voor de verbouwing.

Je moet naar de notaris gaan om het koopcontract (te vergelijken met een Nederlandse notariële akte) te laten opstellen. De notaris controleert of aan de opschortende voorwaarden is voldaan. Let op! In Frankrijk ligt de keuze van de notaris bij de verkoper. Als koper betaal jij echter wel de kosten voor een notaris.

Wanneer de koopovereenkomst tot stand is gekomen, heb jij als particuliere koper zeven dagen bedenktijd. Tijdens deze zeven dagen mag je zonder reden afzien van de koop van het huis. Deze zeven dagen gaan in op het moment dat jij van de notaris een schriftelijke kopie van de ondertekende koopovereenkomst ontvangt. Vraag bij onzekerheid over de bedenktijd, de fiscale gevolgen van de koop, de opschortende voorwaarden of de koopovereenkomst altijd een advocaat om advies! Dit kan problemen en extreem vervelende situaties voorkomen, deze kleine investering betaalt zich achteraf dus dubbel en dwars uit.

Bestaat er in het Frans recht ook een mededelingsplicht en een onderzoeksplicht als ik een huis koop?

Zeker! De verkoper moet aan jou allerlei gegevens verstrekken: aanwezigheid van asbest of loodhoudende verf, de technische staat van gas, elektra en riolering en of het huis staat in een risicogebied (aardverschuivingen, overstromingen). De mededelingsplicht bestaat alleen uit het melden van de gegevens. Mocht er een gebrek worden gemeld, dan is de verkoper niet verplicht dit gebrek ook te herstellen. Aan de andere kant heb jij als koper ook een onderzoeksplicht. Je dient de bezwaren kenbaar te maken aan de verkoper vòòrdat het huis in eigendom wordt overgedragen.

Beheers jij de Franse taal niet goed en wil juridische hulp bij het doornemen van alle gegevens die je van de verkoper hebt gekregen? Wij hebben advocaten die vloeiend Frans en Nederlands spreken en u dus goed kunnen bijstaan tijdens dit hele proces.

Wat houdt het Franse voorkeursrecht (“droit de préemption”) in als ik een huis koop?

De verkoper is volgens het Franse recht verplicht om de overheid te laten weten dat hij een pand of huis heeft verkocht. Dit gebeurt via een speciale verklaring, de zogenoemde “declaration d’intention d’aliéner”. De overheid heeft daarna twee maanden de tijd om de koopovereenkomst over te nemen, een recht wat de Nederlandse overheid niet bezit. De Franse overheid mag dit doen op basis van het voorkeursrecht dat zij hebben. Als de overheid de koopovereenkomst overneemt, is het niet gebonden aan de tussen de oorspronkelijke koper en verkoper overeengekomen koopprijs. De overheid hanteert over het algemeen lagere prijzen. Deze prijzen worden vastgesteld door het vastgoedbureau van de Franse staat.

Voorbeeld
Gerard uit Maastricht heeft al jaren de wens om een tweede huis te kopen in Frankrijk. Na lang zoeken en vele gesprekken is het op 1 april 2021 eindelijk zo ver: hij schudt de hand met de verkoper. Ze besluiten de volgende dag, 2 april 2021, naar de notaris te gaan om de officiële koopovereenkomst te laten opstellen. Gerard mag de overeenkomst tot 10 april 2021 opzeggen zonder opgaaf van reden. De verkoper informeert de overheid over de verkoop van het huis, wat betekent dat de overheid 2 maanden lang de mogelijkheid heeft om het huis over te nemen.

Naast het voorkeursrecht van de overheid, kan de huurder onder omstandigheden ook het eerste recht van koop hebben. De verkoper moet dan dus eerst de huurder aanbieden het huis te kopen. De koper mag pas daarna het huis verkopen aan derden.

Kan een huis in Frankrijk meerdere eigenaren hebben?

Ja, dat kan. Als je een huis als particulier koopt, zal het huis vaak één eigenaar hebben. Het is echter mogelijk om als ondernemer een pand te kopen dat meerdere eigenaren heeft. Belangrijk om te weten is dat elke eigenaar gerechtigd wordt in de onverdeelde eigendom. Dit wil zeggen dat elke eigenaar die ‘eruit’ wil stappen, afhankelijk is van de medewerking van de andere eigenaren. Hiervoor heeft het Franse recht een oplossing, de eigenaren kunnen namelijk een Societé Civile Immobilière (SCI) oprichten, een (beheers)vennootschap. In een SCI is er geen sprake van onverdeeldheid, maar de eigenaar die eruit stapt heeft wel de verplichting om zijn stukje eigendom aan te bieden aan de overige eigenaren.

Waar kan een Nederlandssprekende Franse advocaat mij bij helpen?

Een Nederlandssprekende Franse advocaat kan jou helpen wanneer jij als particulier een tweede huis in Frankrijk koopt. Het is een grote stap om in een ander land een huis te kopen. In Frankrijk gelden andere regels met betrekking tot de koop van een huis, maar ook andere omgangsnormen. Een advocaat die thuis is in het Franse recht en de Franse taal perfect beheerst, zorgt voor versoepeling van het proces en kan onaangename verrassingen voorkomen. Ook kan een advocaat jou helpen met betrekking tot vragen over Frans erfrecht en Frans belastingrecht.

Niet alleen als particulier kan het inschakelen van een Franse advocaat verstandig zijn, ook als ondernemer heeft het vele voordelen. Als ondernemer kan je leveranciers, cliënten en contacten in Frankrijk hebben. Ook is het goed mogelijk dat jouw bedrijf een tweede vestiging in Frankrijk heeft. In beide gevallen krijg je te maken met het Franse recht. Hoe werkt het Franse contractenrecht? Bestaat er in het Franse recht ook zoiets als ‘het vorderen van nakoming’ van een contract? Kan je betaling vorderen? Wat kan jij doen als jouw Franse debiteur failliet gaat? Moet je in Frankrijk bij alle zaken bij de rechtbank vertegenwoordigd worden door een advocaat? Kan je in het Franse recht een geschil ook oplossen zonder tussenkomst van de rechtbank?

Een Nederlandssprekende Franse advocaat kan je niet alleen helpen met al deze vragen, maar je ook snel duidelijkheid geven over jouw positie en jou vertegenwoordigen voor zowel het Nederlandse als het Franse gerecht. Als jij zaken doet in Frankrijk of te maken hebt met Franse recht, is het ten zeerste aan te raden om een advocaat in Frankrijk te hebben die je kan benaderen bij vragen, onduidelijkheden of problemen.

Plaats direct je vraag