Behoor jij tot de categorie opdrachtgevers, aannemers, architecten, directies of ontwikkelaars? Dan zijn de regels van het bouwrecht voor jou niet onbekend. Word je aansprakelijk gesteld voor het ontstaan van bouwschade, zijn er onduidelijkheden over de afrekening van meerwerk of hangt er een groot bord op je project met de tekst: ‘ hier wordt het retentierecht uitgeoefend’? Dit zijn voorbeelden die uiteindelijk tot een groot conflict kunnen leiden waarbij de oplossing vaak ver weg lijkt te liggen. Op dat moment is het raadzaam om een advocaat in handen te nemen.

Plaats hier je opdracht om in contact te komen met een bouwrecht advocaat die jou kan adviseren, een mediation-sessie kan verzorgen of eventueel kan bijstaan tijdens een gerechtelijke procedure. »»

Wat is bouwrecht?

Bouwrecht is een specialisatie van het vastgoedrecht. Het is een specialistisch onderdeel vanwege de vele onderwerpen waarbij een duidelijke regelgeving van groot belang is. Je gebruikt zelf vast weleens de uitspraak ‘een ongeluk zit in een klein hoekje’. Met een kleine aanpassing in de woorden kun je binnen het bouwrecht zeggen: ‘een conflict zit in een klein hoekje’. De volgende onderwerpen geven aan waar een advocaat zich voornamelijk mee bezig houdt.

• Projectontwikkeling
• Aanbestedingen
• Bouwtijdoverschrijding
• Minderwerk / meerwerk
• Gebreken
• Bouwgaranties
• Aansprakelijkheid in de bouw
• Oplevering
• Vertragingsclaims
• Retentierecht

Veel van de conflicten die op bovenstaande gebieden ontstaan komen niet terecht bij een rechter, maar worden door middel van mediation opgelost. Hiervoor wordt meestal ook een advocaat ingezet die de opleiding tot mediator heeft gevolgd. Hij of zij heeft de plicht tot geheimhouding en alles wat bij een mediation wordt afgesproken wordt officieel in een overeenkomst vastgelegd. 

Aannemingsrecht

Dit is een aftakking van het bouwrecht, omdat dit op het gebied van bouw en vastgoed vaak berust op het contractenrecht. Echter is er een groot verschil: de overeenkomst die onder het aannemingsrecht wordt geplaatst is gebaseerd op de specifieke wensen van de klant. Als aannemer verplicht jij je tot het uitvoeren van werk voor een bepaalde prijs ten opzichte van de opdrachtgever. Deze laatste partij verplicht zich daarmee tot het betalen van de prijs. De inhoud van een aannemingsovereenkomst dient zo specifiek mogelijk bepaald te zijn. Daarmee worden conflicten en onduidelijkheden voorkomen. Een manier om de inhoud te specificeren is door het opstellen van algemene voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen je positie als aannemer versterken. Het risico wat men echter loopt, is dat de klant de algemene voorwaarden voor lief heeft genomen. Dit is een nieuwe mogelijkheid waarbij een conflict kan ontstaan. Ter extra bescherming is de Wet Breyne opgenomen. Hierin wordt bepaald hoe de oplevering zal geschieden, wie waarvoor aansprakelijk is en welke informatie minimaal verplicht is.

Het is echter ook mogelijk dat er een koop-/aanneemovereenkomst wordt gesloten. Dit betekent dat er in eerste instantie wordt gekocht en dat er daarna wordt gebouwd. De koper koopt een woning die uiteindelijk nog gebouwd moet worden. Uiteindelijk zullen de conflicten die ontstaan tussen een opdrachtgever en aannemer ontstaan op het gebied van kostenoverschrijding van de aanneemsom. Aangezien de prijs vaak al in de overeenkomst wordt vastgesteld, ontstaat verwarring indien de aannemer wel aanspraak maakt op een kostenverhoging als er zich kostenverhogende omstandigheden hebben voorgedaan. Meestal kan dit conflict worden opgelost buiten de rechtbank om, bijvoorbeeld door een mediation gesprek.

Echter zullen aannemingsconflicten niet alleen ontstaan door een aannemer die niet volledig de voorwaarden nakomt zoals in het contract staat vermeld. Een opdrachtgever kan verscheidene redenen hebben om uiteindelijk het besluit te nemen om niet aan zijn verplichting tot betaling te voldoen. Hierbij heeft de aannemer het recht om zijn retentierecht uit te oefenen. Kort gezegd heeft de aannemer hiermee de bevoegdheid om niet te voldoen aan de verplichting tot het opleveren van bijvoorbeeld de woning.

Het bouwbesluit

Binnen het bouwrecht stelt het bouwbesluit de meeste voorwaarden die voor iedereen in Nederland gelden. Deze eisen zijn voornamelijk gericht op onderwerpen als energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. Bij het bouwen van een woning, industrie of andere leefbare gebouwen dient met de volgende punten rekening gehouden te worden:

• Ventilatie
• Luchtdichtheid
• Isolatiewaarde
• Milieuprestatie gebouwen
• Energieprestatie

Een bouwplan zal dus niet goedgekeurd worden als er niet wordt voldaan aan de eisen die in het bouwbesluit zijn opgesteld ten opzichte van bovenstaande onderwerpen.

Bouwverordening en/of bouwvoorschriften

Deze regelgeving is op gemeentelijk niveau opgesteld. Hierdoor kan het per gemeente verschillen wat er is bepaald over het bouwen, verbouwen, gebruiken en slopen van bouwwerken. Een vergunningenaanvraag wordt aan de hand van voorwaarden die in richtlijnen beoordeeld. Indien er niet is voldaan aan de voorwaarden, zal dit met zich meebrengen dat de aanvraag waarschijnlijk wordt afgewezen of aangehouden tot aan de voorwaarden is voldaan. De voorwaarden bestaan voornamelijk uit bijvoorbeeld stedenbouwkundige voorschriften of brandveiligheidinstallaties. 

Bestemmingsplannen en vergunningen

Zodra je je huis wilt gaan verbouwen of een overkapping wilt laten plaatsen, zal er waarschijnlijk een vergunning moeten worden aangevraagd. In het bestemmingsplan wordt beschreven wat er gaat gebeuren met de ruimte of het stuk grond in een bepaalde gemeente. Deze specifieke beschrijving is vereist zodat de ruimtelijke plannen van een gemeente kenbaar zijn voor de inwoners van de gemeente. Je kunt je tegen een bestemmingsplan verzetten door bijvoorbeeld het indienen van een wijzigen van een woonkavel in plaats van een kavel waarop een agrarisch bestemmingsplan rust. Deze wijziging is echter moeilijk in de praktijk uit te voeren. De best werkende methode om je doel te bereiken is het indienen van een omgevingsvergunning, waarin je kunt uitleggen waarom jij vindt dat je een woning op een agrarisch kavel moet bouwen. Na het verstrijken van een bezwaartermijn en eventueel een beroepstermijn, kan een vergunningenaanvraag worden voortgezet. Deze termijn houdt in dat het plan van het bouwen van de woning bij de gemeente wordt gepubliceerd. Belanghebbende kunnen vanaf dat moment een bezwaar indienen tegen de vergunningaanvraag. Mochten er een bezwaar zijn ingediend die de gemeente als gegrond beschouwd, zal de vergunning niet worden uitgevaardigd. Mocht het bezwaar enkel over een onderdeel van de aanvraag gaan, is het mogelijk dat er een wijziging in de aanvraag moet plaatsvinden. Het volgende voorbeeld beschrijft een van de meest voorkomende situatie ten aanzien van bestemmingsplannen en vergunningen:

Voorbeeld
Theo en Ans hebben een leegstaand kavel van de vader van Theo geërfd. Na overleg met de gemeente hebben ze een bestemmingsplan ingediend waaruit blijkt dat ze de kavel willen gebruiken voor de verkoop van hun zelf verbouwde fruit en groenten. Freek leest elke maandag het nieuwsblad van de gemeente en ziet de plannen van Theo en Ans. Hij woont een straat achter de leegstaande kavel en verdient bij door het verkopen van seizoensproducten, zoals asperges en aardbeien. Aangezien de straat van Freek niet eenvoudig te bereiken is, heeft hij bordjes geplaatst die de auto’s wegwijst maakt. De route vanuit de hoofdweg loopt langs de kavel van Theo en Ans. Freek heeft een brief geschreven aan de gemeente waar hij zijn zorgen beschrijft over de eventuele planschade die zal ontstaan door het plan van Theo en Ans.

Advocaten en het bouwrecht

Aangezien er veel regelgeving is opgesteld ten aanzien van het bouwrecht, is het in eerste instantie van belang om je goed te laten adviseren zodra je aan een bouwproject wilt beginnen. Een advocaat kan je preventief adviseren, zodat conflicten mogelijk voorkomen kunnen worden. Daarnaast kan een advocaat ook advies geven op het moment dat jij je in een conflict bevindt met een aannemer, opdrachtgever of de directie. Daarnaast kan een advocaat je helpen bij het opstellen en controleren van contracten en bijvoorbeeld de algemene voorwaarden die de bepalingen in het contract aanvullen. Mocht een zaak uiteindelijk veel onduidelijkheden bevatten, kan er bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw geprocedeerd worden.

Als je direct een opdracht wilt plaatsen, klik dan hier. »»