Aanneming en advocaat

Jij neemt aan, de aannemer bouwt. Jullie hebben een aanneemovereenkomst getekend. Dit privaatrechtelijke instrument vind je terug in het Burgerlijk Wetboek. Hierin, en in allerlei aanpalende regelingen, zijn veel standaardafspraken te vinden. Het is handig, zeker bij grote bouwprojecten, een advocaat te raadplegen voor het opstellen van de aanneemovereenkomst. Waar moet je op letten bij jouw specifieke project? Hoe zorg je dat de risico’s zo goed mogelijk gedekt zijn?

Plaats direct je vraag

Bij het aannemen van werk kan van alles mis gaan. Een aannemer houdt zich niet aan de afspraken, er ontstaat onenigheid over de prijs; of de aannemer levert een huis op en naderhand blijkt dat er dingen niet goed zijn aangesloten. Denk bijvoorbeeld aan:

• Waterschade
• Verzakking
• Slijtage
• Gevaarlijke constructies
• Gaslek

Daar moet je samen met je aannemer uit zien te komen. Is er sprake van nalatigheid, is het de aannemer te verwijten dat er dingen mis gingen – zijn er verborgen gebreken? Dat is een belangrijke vraag, zo wordt immers bepaald óf de aannemer de schade moet vergoeden; en hoe hoog de schadevergoeding dan moet zijn.

Vaak wordt gekozen voor een vaste aanneemsom. Jij legt uit wat er moet gebeuren, de aannemer stelt een offerte op en jullie spreken een prijs af. De aannemer gaat aan de slag en tijdens het traject blijkt dat er toch meer tijd nodig is dan vooraf gedacht. Afhankelijk van de afspraken in de aanneemovereenkomst moet dit meerwerk niet, wel of deels worden betaald. Veel conflicten in het bouwrecht gaan over meerwerk. Er is binnen de overeenkomst namelijk altijd ruimte voor interpretatie. Jij vindt dat de aannemer slecht geoffreerd heeft, de aannemer beweert dat hij het meerwerk echt niet heeft kunnen voorzien.

Het aannemingscontract

De koopovereenkomst, de arbeidsovereenkomst en de huurovereenkomst klinkt je waarschijnlijk allemaal bekend in de oren. Deze begrippen zijn onder dezelfde benaming opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Ten aanzien van het aannemingscontract wordt het begrip ‘overeenkomst’ niet duidelijk in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. In het recht wordt deze overeenkomst een aanneming van werk genoemd. Deze overeenkomst ziet op de arbeid die dient te leiden tot werk van bijvoorbeeld het bouwen van een gebouw. Ondanks de verhouding tussen arbeid en werk kan het niet worden gezien als een arbeidsovereenkomst. Vaak wordt de arbeid verricht door zzp’ers en zij worden vanuit een aannemersbedrijf gevraagd om een klus uit te voeren. Als zzp’er ben je dus bekend met het werken vanuit een aanneming van werk. Kortom: het aannemersbedrijf krijgt een opdracht en als zzp’er word je ingeschakeld om de arbeid te verrichten. De zzp’er werkt echter niet als werknemer voor het aannemersbedrijf. Hierdoor is het een verschil met een arbeidersovereenkomst.

Stel dat de arbeid niet leidt tot werk van bijvoorbeeld een gebouw, maar tot een dienst, dan wordt dit in het Burgerlijk Wetboek beschreven als een overeenkomst van opdracht. De voorwaarden die hieraan worden gesteld is het doen van een opgave van bepaalde gegevens tegenover de opdrachtnemer en een mededeling doen over welke overeenkomst er is gesloten, dus een overeenkomst van opdracht of aanneming van werk.

Opzeggen van een aannemingscontract

Vaak is er een vergunning van het CWI (Centrum voor Werk en inkomen) nodig om een arbeidsovereenkomst op te zeggen. Dit geldt bij een aanneming van werk meestal niet. Meestal is een vergunning van het UWV nodig op het moment dat een situatie vergelijkbaar is met een arbeidsovereenkomst. Denk hierbij aan de volgende voorbeelden:

• De opdrachtnemer verricht persoonlijk het werk voor de opdrachtgever. Denk daarbij aan een aannemersbedrijf dat het werk niet uitbesteedt, maar zelf uitvoert. 
• Het werk wordt door de persoon die de opdracht aanneemt normaal gesproken niet door meer dan twee anderen uitgevoerd.
• De opdrachtnemer zal zich niet laten bijstaan door meer dan twee andere personen. Hij of zij kan echter wel ondersteund worden door familie en vrienden, zij worden niet gerekend tot het bijstaan van een werkklus die overeen kan komen met een arbeidsovereenkomst.
• Het werk dat door de opdrachtnemer wordt verricht, is het hoofdonderwerp van de overeenkomst. Stel dat het een kleine klus wordt waar weinig tijd in zal zitten en de beloning niet groots zal uitpakken, dan zal het niet worden vergeleken met een arbeidsovereenkomst.

Kort gezegd dient een opdrachtnemer dus met maximaal twee andere arbeiders een opdracht zelf uit te voeren waar enige tijd in zal gaan zitten. Mocht dit het geval zijn, dan kan de overeenkomst alleen met een vergunning van het UWV worden opgezegd. Wordt er niet voldaan aan een van de bovenstaande vereisten, dan wordt de overeenkomst niet vergelijkbaar gesteld met de arbeidsovereenkomst en is geen vergunning van het UWV vereist. Er moet echter wel nog onderscheid gemaakt worden tussen een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Een contract voor bepaalde tijd wordt vaak gesloten bij een aanneming van werk of overeenkomst van opdracht tussen een aannemingsbedrijf en een zzp’er. Nadat het werk is afgerond, verloopt het contract van rechtswege en is er geen opzegging en toestemming van het UWV nodig. Een overeenkomst die is opgesteld voor onbepaalde tijd, kan niet van rechtswege worden beëindigd.

Aansprakelijkheid in het aannemingsrecht

Een werkgever draagt meer risico’s ten aanzien van het aansprakelijkheidsrecht dan een werknemer. In een overeenkomst van opdracht of een aanneming van werk kunnen bepalingen worden opgenomen zodat aan de aansprakelijkheid van een aannemer of architect op vergelijkbare wijze invulling wordt gegeven al een werkgever tegenover zijn medewerknemer op basis van een arbeidsovereenkomst. In het volgende voorbeeld zal de aansprakelijkheidsvraag een rol spelen.

Voorbeeld
Frits heeft op 20 februari 2021 een badkamer opgeleverd. Tijdens het proces leek het alsof alles volgens de wensen van de opdrachtgevers, Julie en Remco, verliep. Na een paar weken de badkamer van de buren te hebben gebruikt, zijn Julie en Remco erg enthousiast dat ze vanaf 20 februari 2021 eindelijk hun eigen vernieuwde badkamer kunnen gebruiken. Terwijl Julie een paar dagen later haar tanden aan het poetsen is, kijkt ze tevreden naar het mozaïek op de muur en de nieuwe badkamermeubels. Plots ziet ze het: het patroon van het mozaïek verloopt niet, zoals het zou moeten lopen. Ze belt met Frits en vraagt hem om te verklaren wat er is gebeurd. Frits legt uit dat ze tijdens het verbouwen tegen een probleem waren aangelopen. Ze hadden onder de tegellaag enkel de basismuur verwacht. Er bleek echter eens stuclaag te zitten die de muur zou aantasten als ze deze zouden verwijderen. Ze hebben toen de beslissing genomen om de stuclaag als onderlaag voor het mozaïek te gebruiken. Hierdoor werd de ruimte 2 cm kleiner waardoor de berekening van het mozaïekpatroon aangepast moest worden. Julie begrijpt het probleem, maar ze is niet tevreden.

Vanwege de externe opstandigheden voldoet de verbouwing op de dag van de oplevering niet aan de verwachtingen van de opdrachtgevers. Wie is hiervoor aansprakelijk en wat kan er tegen gedaan worden? Het is voor de opdrachtgever van belang om tijdig te reageren tegen een geconstateerde bouwfout. Het moment van oplevering is van belang omdat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Of er sprake is van een aanvaarding van de oplevering is onduidelijk uit de casus. Indien er sprake is van aanvaarding van de oplevering door Julie en Remco, kunnen ze Frits niet aansprakelijk stellen. Mocht er worden bepaald dat er geen aanvaardig is binnen een redelijk termijn, zal Frits wellicht wel aansprakelijk zijn. Stel dat er is vastgesteld dat Julie en Remco het gebrek niet hadden kunnen ontdekken voor de oplevering en dat zij de oplevering niet hebben aanvaard, dan dient Frits het gebrek te herstellen tenzij dit onmogelijk is. Bij een onmogelijk herstel hebben Julie en Remco de mogelijkheid om een schadevergoeding te vorderen van Frits.

Mocht de oplevering eigenlijk gepland zijn op 14 januari, maar wordt de woning pas op 20 januari opgeleverd, kunnen Julie en Remco de aannemer van de opdracht hiervoor dan aansprakelijk stellen?
Het is mogelijk dat er een boete wordt opgelegd, maar dat de aannemer zich zal beroepen op matiging.

Hoe moet je deze matiging aanpakken als aannemer zijnde? Wil jij weten of je de aannemer aansprakelijk kunt stellen vanwege het niet tijdig opleveren, of heeft er zich een bouwfout voorgedaan en komen jullie niet samen tot een oplossing? Een bouwrechtadvocaat kan voor verheldering zorgen. Hij of zij kan optreden als adviseur, mediator of als advocaat tijdens een gerechtelijk proces.

Wat te doen bij bouwgeschillen?

Bouwgeschillen doen zich meestal tussen de architect en/of aannemer, klusser enerzijds en de opdrachtgevers. Deze bouwgeschillen kunnen ontstaan door meer- of minderwerk, lekkages, scheuren of bepaalde bouwkundige problemen. Bij een bouwgeschil geldt de regel: wie stelt, moet bewijzen. Mocht je het dus niet eens zijn met het opgeleverde, dan zul je moeten bewijzen dat de oorzaak van het gebrek is gelegen bij de wederpartij. Er zijn enkele middelen die kunnen helpen om een positie binnen een bouwgeschil te versterken. Denk aan een onderzoek voor bouwgebreken, een bouwtechnische keuring en een onderzoek naar verborgen gebreken. Het eerst genoemde is een onderzoek die bij diverse bouwgeschillen ingezet kan worden, terwijl het laatst genoemde onderzoek voornamelijk gericht is op verborgen gebreken, die erom bekend staan dat ze moeilijk te achterhalen zijn. Daarnaast kun je ook je juridische positie binnen een bouwgeschil versterken door bijstand van een advocaat die inzicht heeft in hoe jij er juridisch voorstaat. Hij of zij kan je adviseren over mogelijke onderzoeken die jouw positie ten aanzien van het bewijs kan versterken. Mocht je uiteindelijk voldoende bewijs hebben en samen met je advocaat besluiten dat er een bindend besluit dient te worden genomen, kan een verzoek bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw worden ingediend.

Procederen voor de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA)

Indien de aannemer, architect, klusser of opdrachtgever(s) het eens is met het voorleggen van het bouwgeschil aan de Raad van Arbitrage (RvA) voor de Bouw, is dit een mogelijkheid om tot een oplossing van het geschil te komen. De RvA is een onafhankelijke stichting met het doel recht te spreken in geschillen die verband houden met bouwgeschillen, bijvoorbeeld de uitvoering van een brug of een bouwfout binnen een woning. De leden-deskundige van de RvA worden arbiters genoemd en hebben ervaring op het bouwgebied. Zij vormen samen met juristen uit de rechterlijke macht de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Er mag tussen de RvA en de partijen die het verzoek tot een beslissing over het geschil hebben gediend, geen relatie bestaan.

Hieruit blijken al enkele voordelen van een RvA ten opzichte van een Rechtbank. De personen die over het bouwgeschil zullen beslissen, hebben de ervaringen en kennis die nodig zijn om over het specifieke onderwerp te kunnen beslissen. Daarnaast heeft een RvA geen vaste zittingsplek. De zitting wordt meestal gehouden in de buurt van de bouwlocatie zodat arbiters zo nodig de technische geschilpunten kunnen bezichtigen. Mocht er zekerheid dat arbiters niet naar het geschilpunt hoeft te kijken, dan zal de zitting in Utrecht worden gehouden, als centraal punt van Nederland, tenzij de partijen een verzoek indienen om het te verplaatsen.

Uiteindelijk zal een uitspraak van de RvA hetzelfde effect hebben als een uitspraak van de rechter. Tegen deze uitspraak kan geen hoger beroep worden ingesteld. Het meest voorkomende middel om enige controle te hebben om deze vorm van rechtspraak, is het verzoeken van nieuwe plaatsopneming. Hierin wordt de mogelijkheid geboden om onduidelijkheden die zich hebben voorgedaan in een vorig proces-verbaal aan de orde te stellen.

Wat kan een bouwrecht advocaat voor je doen?

Een gespecialiseerde advocaat in het bouwrecht komt niet altijd pas ter sprake indien er een bouwgeschil is of onduidelijkheden over het contract dat ten aanzien van de aanneming van werk is opgesteld. Om juist enig conflict te voorkomen is het raadzaam om voorafgaand aan een projectontwikkelingsovereenkomst een advocaat om zijn advies te vragen of bijvoorbeeld een opgestelde (onder-)aannemingsovereenkomst te beoordelen. Daarnaast zijn er nog architectenovereenkomsten en overeenkomsten met ingenieurs die vaak specifieke bepalingen bevatten die in de overeenkomst opgenomen moeten worden om te weten waar iedere partij toe verplicht is. Als aannemer en/of architect zul je wellicht een standaard format hebben dat je gebruikt voor het opstellen van overeenkomsten. Je kunt het opstellen van een overeenkomst ook volledig overlaten aan een advocaat. Zo zal iedere overeenkomst het meest passend zijn voor de opdracht.

Tot slot kunnen bouwrecht advocaten een toevoeging zijn tijdens het proces bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw of een eventuele rechterlijke procedure. Een advocaat heeft zich verdiept in de bouwsector en het recht en heeft hierdoor de kennis om mee te denken in het probleem en samen met jou overleggen over een oplossing dat haalbaar voor de situatie is.

Plaats direct je vraag