Het is niet helemaal vast te stellen hoeveel burenruzies er per jaar plaatsvinden, maar zeker is dat het een aanzienlijk aantal is. Mocht zo ver zijn gekomen dat de ruzie uitmondt in een rechtzaak, dan is de hulp van een advocaat onvermijdelijk. 

Plaats direct je vraag

Burenruzie en advocaat

Een conflict met de buren kan verstrekkende gevolgen hebben. Het kan zogezegd je leven gaan beheersen. Je blijft elkaar namelijk hoe dan ook tegenkomen, dan wel op straat, dan wel bij activiteiten in de buurt of - in het geval van gemeenschappelijke kennissen - op verjaardagen en dergelijke.

Dat is dus vervelend, zeker als ook mensen in de buurt er hinder van ondervinden. De ervaring leert dat burenruzies niet ineens ontstaan. Vaak gaat het om een opeenstapeling van verschillende irritaties en/of klachten; en geregeld wordt de daadwerkelijke reden voor de ruzie niet genoemd. 

Bij burenruzies zijn er in velerei vorm:

• Met stip op één staan geschillen over bomen of struiken die zonuren doen afnemen of voor ongewenste schaduw zorgen. Daarnaast kan het uitzicht worden belemmerd door een boom; 
• Een tweede reden die vaak tot burenruzies leidt, zijn ruzies over erfafscheiding. Tot waar loopt jouw erf en waar begint het parceel van de buurman of buurvrouw. En op wiens erf staat de schutting nu eigenlijk?
• Geluidsoverlast. Een feestje kan natuurlijk een keer, maar structurele herrie is irritant en kan je nachtrust verstoren; 
• Tenslotte zijn er zogeheten erfdienstbaarheden. Daaronder valt bijvoorbeeld het recht op overpad. Ook hierover kan onenigheid ontstaan. 

Uiteraard zijn er wettelijke bepalingen om vast te stellen wat toegestaan is en wat niet toegestaan is bij deze zaken. Maar het is niet altijd verstandig om zaken aan de rechter over te laten. Als het namelijk eenmaal op een rechtzaak aankomt, is er vaak geen weg meer terug.

Als je in een (beginnend) conflict met de buren zit, is het goed om te beseffen dat zowel jullie als de buren erbij gebaat zijn om de verhouding goed te houden. Uiteraard kun je met elkaar van mening verschillen, maar daar zijn ook redelijke oplossingen voor te vinden. Probeer altijd met elkaar te blijven praten en je daarnaast enigszins in te leven in de ander. Vaak is een oplossing zeker mogelijk, maar dan moeten beide partijen bereid zijn wat water bij de wijn te doen.

Hoe los je een burenruzie op?

Op deze vraag is geen pasklaar antwoord te vinden. Echter zijn er wel een aantal tips die je kunt gebruiken om een conflict in de kiem te smoren of om het conflict niet groter te laten worden dan het is.

De eerste tip is om bij een geschil te proberen er gezamenlijk uit te komen en niet te beginnen met het opsturen van een officiële brief met daarin een aantal eisen. Vaak worden in dergelijke brieven de kadastraal vastgelegde erfgrenzen uiteengezet (verstrekt door het Kadaster of door een notaris). Begrijpelijk dat je deze grenzen wilt weten, maar bij een conflict kun je beter eerst gaan praten in plaats van een brief op te sturen. Dat kan vijandig overkomen.

Een tweede tip is om zoveel mogelijk informatie te verzamelen. Denk daarbij aan gegevens die het Kadaster over jouw woning heeft. Check of de erfgrenzen die nu worden gehanteerd ook daadwerkelijk overeenkomen met de erfgrenzen die zijn vastgelegd door het Kadaster. Het is eveneens belangrijk om te controleren of sprake is van erfdienstbaarheden en na te gaan hoe het bestemmingsplan is opgesteld. Een helder overzicht van dit soort gegevens is mogelijk verhelderend; en kan bijdragen aan de oplossing van het conflict. 

De derde tip is om bij de aankoop van de woning altijd aan de verkopende partij te vragen of er nog sprake is van bijzondere aangelegenheden wat betreft de buren. De verkopende is verplicht om je daarvan op de hoogte te stellen. Daarnaast is het bij de aankoop slim om te checken of sprake is van bomen en/of struiken die dichtbij de erfgrens staan. Is dat het geval? Wees verstandig en probeer met je buren zo snel mogelijk afspraken te maken over dit groen aan de erfgrens.

In zijn algemeenheid is het, net als met de meeste zaken in het leven, voorkomen beter dan genezen. Merk je dat er misverstand met je buurman of buurvrouw aan het ontstaan is? Maak een praatje en probeer eruit te komen. Of ben van je plan om een grote verbouwing te doen? Overleg met je buren over mogelijke gevolgen en probeer er samen uit te komen.

Maar soms is de situatie dusdanig geëscaleerd, waardoor overleg niet meer mogelijk is. Heb jij het recht aan jouw kant staan in een burenruzie, maar wil de andere partij op geen enkele manier toegeven? Wij hebben advocaten die gespecialiseerd zijn in burenrecht en die jou kunnen bijstaan.

Burenruzie: erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid is een begrip dat je niet elke dag hoort. Daarnaast zijn de rechten en plichten die bij erfdienstbaarheid horen vaak verworven, lang voordat jij in de woning bent gaan wonen. Tel daarbij op dat de afspraken omtrent erfdienstbaarheid tamelijk complex zijn, en je kunt je voorstellen dat veel burenruzies te maken hebben met erfdienstbaarheid.

Stel je voor dat jij op plek B woont. Jouw huis het staat achter de kavel van plek A, waar je buurman woont. Om bij jouw woning te komen, moet je over het erf van de buurman heen. De Nederlandse wet stelt jouw buurman dan verplicht om zijn erf voor jou open te stellen, zodat jij bij je woning kunt komen. In juridische termen wordt erfdienstbaarheid als volgt gedefinieerd:

'Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een erf, het dienende erf, ten bate van een ander erf, het heersende erf, is belast.' (Burgerlijk Wetboek, boek 5, artikel 70a)

Voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn recht van overpad, maar bijvoorbeeld ook recht van licht (je mag niet zomaar het huis van buren in de schaduw zetten). Vaak zijn deze rechten lang geleden vastgelegd en lijken ze niet toepasbaar op de huidige situatie. Toch zijn erfdienstbaarheden altijd vastgelegd bij een notaris en zijn er dus rechten aan te ontlenen.

Wel is het zo dat sinds 1992 is vastgelegd dat er als langer dan 20 jaar geen gebruik is gemaakt van een erfdienstbaarheid, het recht op deze erfdienstbaarheid komt te vervallen. In dat geval wordt bijvoorbeeld het recht van overpad opgeheven.

Hoe kun je geluidsoverlast aanpakken? 

Iedereen viert wel eens een verjaardagfeest en dat zal soms luidruchtig zijn. Iets anders is het als je elke nacht wakker wordt gehouden door een blaffende hond van de buren of muziek die de gehele dag op het maximale volume aanstaat. In dat geval spreken we van geluidsoverlast. In Nederland zijn de volgende normen afgesproken voor het maximale geluid wat een particuliere woning mag uitstoten:

• van 7.00 tot 18.00 uur is dat max. 70 decibel 
• van 18.00 tot 23.00 uur is dat 65 decibel
• van 23.00 tot 07.00 uur is dat max. 60 decibel

Aan de hand van deze normen kun je nagaan of er inderdaad sprake is van overlast door een overschrijving van het maximale volume door de buren. Als je last hebt van geluidsoverlast is het verstandig om eerst eens met de buren te gaan praten. Het kan zijn dat zij zich helemaal niet bewust zijn van het feit dat het soms wel erg lawaaiig is. In dat geval kan het probleem zich oplossen.

Maar als de buren zich niets aantrekken van dit gesprek, is het verstandig om de geluidsuitstoot te gaan meten. Dan kun je een dossier aanleggen waarin je aantoont dat er stelselmatig geluidsoverlast is. Ook is het slim om andere buren aan te spreken, om zo er achter te komen als of zij ook last hebben van dergelijke klachten.

Met dit dossier kun je naar een bemiddelingspartij gaan. In de meeste gevallen is dit de wijkagent. De politie heeft voor elke wijk een wijkagent die gewend is om met dit soort conflicten om te gaan. Het kan zijn dat de wijkagent een boete uitdeelt bij herhaalde overtredingen. Als jij en de buren er na de interventie van de wijkagent nog steeds niet uitkomen, dan is een rechtszaak onvermijdelijk. In dat geval is het aangelegde dossier van doorslaggevend belang.

Burenruzie: wateroverlast

Wateroverlast kan leiden tot een conflict als de ontstane schade niet netjes wordt afgehandeld. Stel je hebt een nieuwe afvoerpijp laten aanleggen. Bij de eerste regenbui blijkt dat het regenwater dat op jouw dak valt, via de afvoerpijp, in de tuin van buren terecht is gekomen. Kun je daar wat aan doen? Jazeker. Het is in de wet vastgelegd dat de waterhuishouding van een woning zo min mogelijk hinder moet veroorzaken bij belendende woningen. Schade, zeker wanneer het inpandige schade betreft (d.w.z. aan de binnenkant van een huis), moet door de eigenaar van de woning die deze waterschade veroorzaakt, worden vergoed. 

Conflicten over waterschade spelen - potentieel - ook als jouw perceel hoger gelegen is dan het perceel van jouw buurman of buurvrouw. In dat geval heeft de lager liggende partij de plicht om te zorgen voor het afvoerwater van de bovenliggende partij. 

Voorbeeld
John uit Zeewolde heeft een hele grote tuin met veel planten. Deze hebben uiteraard veel water nodig. Jenny, zijn buurvrouw, woont op een hoger gelegen perceel. Zij heeft besloten te gaan tuinieren en heeft een dam aangelegd om ervoor te zorgen dat het regenwater niet meer uit haar tuin wegstroomt. Dit mag van de wet niet. John heeft Jenny daarop gewezen, maar zij weigert om de dam te doorbreken.

In dit voorbeeld is het verstandig als John een advocaat in de arm neemt. Hij staat wettelijk gezien volledig in zijn recht: het afvoerwater van Jenny haar perceel moet doorstromen naar zijn perceel.

Burenruzie: boom bij erfgrens

Een boom bij de erfgrens is ook een factor die vaak tot burenruzies leidt. Niet alleen kan een boom voor veel schaduw zorgen (waardoor het uitzicht belemmerd wordt), maar ook zorgt een boom voor overlast wanneer deze blad gaat loslaten. In Nederland zijn een aantal regels voor het plaatsen van bomen. De stelregel is dat de boom tenminste 2 meter van de erfgrens moet staan. Daar zijn echter wel een paar uitzonderingen op: 

• Als de boom niet hoger is dan de schutting; 
• Als de buren toestemming hebben gegeven. Dit moet wel worden vastgelegd. Als de vorige bewoners toestemming hebben gegeven, is dit alleen geldig als er notariele akte is; 
• Als het om een openbare boom gaat. Bomen die op openbare grond staan, mogen dichter tegen de erfgrens worden gezet; 
• Als er sprake is van verjaring. Dit is zo als de boom al meer dan twintig jaar geleden geplant is. 

Dan is er nog een andere vorm van afscheiding die vaak tot burenruzies leidt en dat is een schutting. In principe ben je, als de schutting op de erfgrens staat, beide eigenaar van de schutting. Het staat je dan ook vrij om aanpassingen aan de schutting te doen, maar wel onder volgende regels:

• Aanpassingen zijn toegestaanl tot aan de helft van de erfafscheiding;
• De wijziging mag niet gaan om een opening, bijvoorbeeld de plaatsing van een raam;
• Je geen schade aan de schutting toebrengen.

Het staat je vrij om een schutting te plaatsen op jouw kavel. Bij de achterzijde van je huis mag deze maximaal twee meter hoog zijn en bij de voorzijde maximaal 1 meter hoog. Meet dit dus altijd na als je het vermoeden hebt dat een schutting te hoog is!

Heb jij een langdurig conflict met je buren en is er geen andere oplossing dan een rechtzaak? Laat een van onze advocaten je helpen om je gelijk te halen.

Leg direct je vraag voor aan een advocaat