Hieronder alles wat je moet weten om een conflict met je buren te voorkomen!

Plaats opdracht

Hoe bepaal ik waar de erfgrens ligt?

Bij het plaatsen van een erfafscheiding is het allereerst belangrijk te bepalen waar de erfgrens precies ligt. Een erfgrens bepaalt de grens tussen jouw grond en de grond van je buurman of buurvrouw. Het is een soort denkbeeldige lijn die twee percelen van elkaar scheidt. Het is belangrijk om samen met je buren duidelijk te hebben waar de erfgrens ligt om conflicten te voorkomen. Maar hoe weet je waar de erfgrens ligt? Om hierachter te komen kun je het beste in het kadaster kijken. Het kadaster is een openbaar register van registergoederen dat wordt bijgehouden door de overheid. Is het onduidelijk waar de kadastrale erfgrenzen liggen of ben je het niet met de kadastrale grenzen eens? Dan kun je een zogenaamde ‘grensreconstructie’ laten uitvoeren. Het kadaster meet dan enkel de bestaande erfgrens. Er worden geen nieuwe erfgrenzen bepaald.

Wanneer is een erfgrens verjaard?

Wanneer je 20 jaar of langer gebruik maakt van een stuk grond van je buurman of buurvrouw, zonder dat hij of zij hier bezwaar tegen heeft gemaakt dan is het misschien mogelijk dat je eigenaar bent geworden van het stuk grond op basis van ‘bevrijdende verjaring’. Het is dan wel van belang dat je kunt aantonen dat je al die tijd zichtbaar als eigenaar van de grond hebt gehandeld. Het is aan jou om te bewijzen dat je eigenaar van een stuk grond bent geworden op grond van bevrijdende verjaring. Dit kun je bijvoorbeeld bewijzen door middel van foto’s waaruit blijkt dat je het stuk grond twintig jaar geleden ook al gebruikte alsof je eigenaar van de grond was.

Hoe voorkom ik dat iemand eigenaar wordt van mijn stuk grond door verjaring?

Je kunt een derde persoon gebruik laten maken van jouw grond zonder dat deze grond op basis van bevrijdende verjaring eigendom van hem of haar zou kunnen worden, mits je schriftelijk vastlegt dat bijvoorbeeld de buurman of buurvrouw het stuk grond van jou houdt voor een ander en niet voor zichzelf.

Ik wil een erfafscheiding plaatsen of vervangen, welke regels gelden er?

Om duidelijk te maken waar de erfgrens tussen twee stukken grond ligt wordt vaak een erfafscheiding geplaatst. Dit kan bijvoorbeeld een heg of een schutting zijn. Wanneer je een erfafscheiding op de erfgrens plaatst heb je toestemming van je buren nodig. Omdat een erfgrens gezamenlijk eigendom is, moeten de kosten voor het plaatsen van een erfafscheiding gedeeltelijk door jou en gedeeltelijk door de buren worden betaald. Een erfafscheiding mag maximaal twee meter hoog zijn, tenzij:

• De erfafscheiding aan de voorkant van een huis wordt geplaatst. Dan mag de erfafscheiding maar maximaal één meter hoog zijn;
• Er andere regels bepaald zijn in de eigendomsakte of het bestemmingsplan. De eigendomsakte kun je opvragen bij het kadaster en het bestemmingsplan kun je opvragen bij de gemeente; 
• Het gaat om een heg of een haag, dan geldt geen maximale hoogte, dit wordt namelijk niet gezien als een bouwwerk; 
• Het erf aan een openbare weg of een openbaar water ligt. 

Toestemming van de buren is niet nodig als de erfafscheiding op jouw eigen grond wordt geplaatst. Dit kun je bijvoorbeeld doen wanneer je de huidige erfafscheiding niet mooi vindt. Het is wel verstandig om je buren altijd op de hoogte stellen van het plaatsen van een erfafscheiding om misverstanden of zelfs een burenruzie te voorkomen. De kosten voor het plaatsen van een erfafscheiding op jouw eigen grond moet je zelf betalen. Je kunt dus niet eisen dat de buren meebetalen aan het plaatsen van een erfafscheiding op jouw eigen grond. Ook het onderhoud van de erfafscheiding, zoals het schilderen van een schutting, moet je zelf uitvoeren.

Soms kan het zijn dat voor het plaatsen van een erfafscheiding naast toestemming van de buren ook een omgevingsvergunning vereist is. Dit is het geval als:

• De erfafscheiding te zien is vanaf een openbare weg;
• Je een erfafscheiding aan de voorkant van het huis wilt plaatsen die hoger dan de maximale grens van één meter is;
• Het gaat om een erfafscheiding in de zijtuin van een hoekhuis. Dit wordt gezien als de voorkant van het huis waardoor de maximale grens van één meter hoogte geldt. 

Wat kan ik doen als er nog geen erfafscheiding is?

Wanneer er nog geen erfafscheiding is, maar je dit wel graag wilt plaatsen kun je jouw buurman of buurvrouw verplichten hieraan mee te werken en te betalen indien de erfafscheiding op de erfgrens geplaatst wordt. Het is hierbij van belang dat je er samen met je buren uitkomt, houd dus rekening met elkaars belangen.

Wat zijn mijn rechten bij het plaatsen van een erfafscheiding?

Bij het plaatsen van een erfafscheiding op de erfgrens is het belangrijk te beseffen dat jij en je buren beide eigenaar zijn van de erfafscheiding. Dit wordt ook wel ‘mandeligheid’ genoemd. Zowel jij als je buren zijn voor de helft eigenaar en hebben dus precies dezelfde rechten. Zijn jullie het er niet over eens waar de schutting precies geplaatst moet worden? Dan is het van belang om uit te zoeken waar de precieze erfgrens ligt en of de erfgrens verjaard is. Komen jullie er niet uit? Dan is het belangrijk om een advocaat in te schakelen.

Wanneer een erfafscheiding eenmaal geplaatst is, hebben jij en je buurman dezelfde rechten. Je mag in principe doen wat je wilt met de erfafscheiding, zoals schilderen of het plaatsen van plantenbakken aan een schutting. In geval van een heg is het toegestaan om de heg te snoeien zoals jij dat graag wilt. Je mag echter geen beschadigingen toebrengen aan de erfafscheiding. Ook is het niet toegestaan om openingen of ramen in de schutting te maken.

Is het mogelijk om af te wijken van de regels in overleg met de buren?

Burenrecht is ‘regelend recht’. Dit houdt in dat het mogelijk is om van de bestaande regels af te wijken. Op basis van artikel 5:59 van het Burgerlijk Wetboek is het mogelijk als mede-eigenaars om een afwijkende regeling omtrent de erfafscheiding te maken. Dit kan echter alleen als zowel jij als je buurman of buurvrouw het hiermee eens zijn.

Voorbeeld
Stel jij en je buren hebben een ondoorzichtige erfafscheiding (schutting, muur, etc.) maar jullie willen hier eigenlijk graag een raam in maken. Officieel bepalen de regels van het burenrecht dat het verboden is om openingen of ramen in de schutting te maken. Maar doordat burenrecht regelend recht is, kun je met je buurman of buurvrouw bepalen dat jullie wel een raam in de schutting maken. Jullie wijken dan af van de bestaande regels.

Gelden deze afwijkende regels dan ook automatisch voor nieuwe bewoners?

In principe gelden afwijkende regels niet voor nieuwe bewoners van een huis, tenzij:

• De afwijkende afspraken zijn vastgelegd in een zogenaamd ‘kettingbeding’. Dit is een beding waarin wordt bepaald dat verplichtingen of afspraken die rusten op de eigenaar van een huis ook zullen worden opgelegd aan nieuwe eigenaren van het huis. 
• De afwijkende afspraken op het moment dat je als nieuwe bewoner het huis kocht al waren vastgelegd in de vorm van een erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal of appartementsrecht of in de vorm van een kwalitatieve verplichting. Deze afspraken moesten dan wel op het moment dat je het huis kocht al in een notariële akte zijn vastgelegd en ingeschreven zijn in de openbare registers voor registergoederen. 

Heb je een huis gekocht en wil je meer weten over verborgen gebreken?

Mag ik op of tegen de erfgrens bouwen?

Tegen de erfgrens bouwen is toegestaan, er geldt geen minimale afstand vanaf de erfgrens die je moet aanhouden, zoals wel het geval is bij beplanting. Maar indien je ramen in de muur wilt maken geldt een minimale afstand van twee meter vanaf de erfgrens. Een muur op de erfgrens bouwen is daarentegen niet zomaar toegestaan omdat de erfgrens ook eigendom is van je buren. Voor het bouwen op de erfgrens is daarom toestemming nodig van je buren.

Of je tegen of op een scheidsmuur mag bouwen hangt ervan af. De wet maakt onderscheid tussen een mandelige muur en een privé muur:

• Mandelige muur: Dit is een muur die precies op de erfgrens staat. Hierdoor ben je beide eigenaar van de muur. Je mag dan zonder toestemming van je buren tot de helft van de dikte van de muur aanpassingen aanbrengen, zoals het aanbrengen van balken en ankers. Het aanbrengen van schade aan de muur is niet toegestaan. 

Lees meer over schade aan je huis door bouwwerkzaamheden.

• Privé muur: Dit is een muur die onderdeel is van een woning. Wanneer dit het geval is ben je automatisch eigenaar van de muur. Er is dan automatisch sprake van een erfdienstbaarheid.
• De muur staat volledig op de grond van jouw buurman of buurvrouw: In dit geval is het niet toegestaan om tegen of op deze muur te bouwen.

Mijn buren hebben gebouwd op mijn grond, wat kan ik doen?

Het gebeurt regelmatig dat een garage of schuur gedeeltelijk gebouwd is op het perceel van de buren. Vaak gebeurt dit per ongeluk en daarom wordt vaak ook pas laat ontdekt dat het bouwwerk niet op de juiste plaats staat. Wat kun je doen als je ontdekt dat jouw buren hun schuur of garage voor een deel op jouw perceel hebben staan?

Vaak is het lastig om te eisen dat het bouwwerk wordt afgebroken, omdat de eigenaar van het bouwwerk hierdoor een nadeel lijdt, dat vaak niet in verhouding staat tot het nadeel wat jij lijdt doordat het bouwwerk voor een deel op jouw perceel staat. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de eigenaar van een garage, wanneer hij deze voor een deel zou moeten afbreken zijn auto niet meer kan parkeren in de garage. Dit zou heel nadelig zijn voor de eigenaar van de garage omdat de functie van de garage, namelijk het parkeren van een auto, hierdoor wordt weggenomen. De rechter wijst zo’n verzoek daarom vaak af. Wat kun je wel doen?

• Je kunt afspreken met jouw buurman of buurvrouw dat zij een erfdienstbaarheid krijgen tegen vergoeding. Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een deel van de grond van een ander. 
• Je kunt je voorstellen dat jouw buren het deel van jouw grond wat ze in gebruik hebben van jou kopen. In dit geval wordt er dus een wijziging van de erfgrens doorgevoerd. Zo’n wijziging van de erfgrens moet bij de openbare registers en bij het kadaster worden ingeschreven. 

Zijn je buren van plan hun huis te splitsen of om te zetten om er appartementen of studentenhuizen van te maken? Lees hier wat je moet doen!

Plaats direct je vraag