Er kunnen verschillende redenen zijn: je kan zijn ontslagen, je bent langdurig ziek of je zaak is failliet gegaan.

Plaats direct je vraag

Wat is het verschil tussen openbare verkoop en openbare veiling?

Er is in principe geen verschil tussen openbare verkoop en openbare veiling, aangezien ‘openbare veiling’ een ander woord voor ‘openbare verkoop’ is. Bij openbare verkoop of openbare veiling wordt ‘een goed’ op een van tevoren bepaalde tijd en plek verkocht of geveild. Tijdens de veiling of verkoop wordt de prijs bepaald. De gesloten koop is meteen bindend.

Voorbeeld
Peters huis wordt executoriaal verkocht. Er is dus sprake van openbare verkoop of openbare veiling. Dit betekent dat de notaris van tevoren de veiling en veilingvoorwaarden bekend maakt.

Bij een ‘normale’ koop wordt er een koop gesloten tussen verkopen en koper, waarbij het de partijen vrijstaat om zelf afspraken te maken. Dit wordt ook wel onderhandse verkoop genoemd. Bij de koop van een huis kan er een makelaar worden ingeschakeld. Dit alles gebeurt ‘besloten’, pas als de akte door de notaris is verleden en in het kadaster wordt opgenomen, dan is de verkoop openbaar.

Voorbeeld
Jan uit Vleuten zet zijn huis te koop en krijgt hierbij hulp van een makelaar. Is hier sprake van normale koop of van openbare veiling? Er is hier sprake van gewone verkoop, aangezien Jan via een makelaar een verkoper zoekt.

Wat is het verschil tussen een vrijwillige veiling en een executieveiling?

Een vrijwillige veiling wordt gehouden op het moment dat er wordt vermoed dat met ‘gewone’ verkoop er niet snel een koper wordt gevonden of dat een vrijwillige veiling meer zal opbrengen. Een executieveiling is niet vrijwillig. Een schuldeiser, bijvoorbeeld de bank, kan bij de notaris vragen om over te gaan tot executoriale verkoop van het huis. De notaris maakt bekend waar en op welke tijd de veiling zal plaatsvinden. Door de bezittingen van de schuldenaar te veilen, kunnen met de opbrengsten de schuldenaars worden betaald. Op het moment dat je huis wordt geveild, omdat je je hypotheek niet meer kan betalen, zal het geld dus naar de hypotheekverstrekker gaan.

Wat moet ik doen als ik een betalingsachterstand op mijn hypotheek heb?

Ga zo snel mogelijk in gesprek met je bank, de hypotheekverstrekker! Zij willen graag met je meedenken. Zij zijn er namelijk ook bij gebaat dat jouw situatie zo snel mogelijk verbeterd. Op het moment dat er moet worden overgegaan op executoriale verkoop, betekent dit voor hen vaak dat ze minder ontvangen dan het oorsponkelijke hypotheekbedrag. Het kan zijn dat de bank geld aan je wil lenen om de hypotheeklasten te kunnen betalen. In sommige gevallen is de bank ook bereid om de hypotheek aan te passen, zodat je maandlasten worden verlaagd. Je kan er natuurlijk ook zelf voor kiezen om je huis te verkopen en bijvoorbeeld goedkoper te gaan wonen. Een uiterst middel van de bank is om je huis executoriaal te verkopen.

Voorbeeld
Alicia uit Deventer heeft een betalingsachterstand van twee maanden bij haar bank. Ze weet niet zeker of ze de volgende maand de hypotheek wel kan betalen. Ze gaat daarom in gesprek met de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker is bereid de hypotheek aan te passen, zodat Alicia’s maandelijkse lasten omlaag gaan. Het is nu voor Alicia mogelijk om het maandelijkse bedrag te voldoen en dus hoeft er niet te worden overgegaan op een executoriale verkoop.

Wanneer is er sprake van een executieverkoop van mijn huis? Hoe kan ik de executieverkoop van mijn huis voorkomen of tegenhouden?

Door de economische crisis - medio 2008 - zijn vele huizen in waarde gedaald, maar aan de andere kant is jouw hypotheekschuld natuurlijk wel op dezelfde hoogte is gebleven. Op het moment dat de bank vermoed dat je de hypotheek niet meer kan voldoen en er een stelselmatige betalingsachterstand is, kunnen zij de totale lening opeisen. Dit kan je waarschijnlijk niet zomaar ophoesten, en daarom zal de bank je huis openbaar verkopen. Als je huis openbaar wordt verkocht, is de prijs die wordt betaald meestal minder dan in gewone verkoop. Dit zorgt ervoor dat jij als voormalige eigenaar blijft zitten met een aardige restschuld.

Voorbeeld
Marianne uit IJsselstein heeft een hypotheek afgesloten bij bank Z. Doordat ze recent is ontslagen, kan ze niet meer voldoen aan haar hypothecaire verplichtingen. Ze is in gesprek gegaan met haar bank. De bank zag helaas geen andere optie dan haar huis executoriaal verkopen.

Je wil dus het liefste executoriale verkoop voorkomen of tegenhouden. Het voorkomen van een executieverkoop kan door op tijd te voldoen aan je verplichtingen. Op het moment dat blijkt dat je structureel niet kan voldoen aan je financiële verplichtingen, is het tijd om aan de bel te trekken bij de hypotheekverstrekker.

Als je een executoriale verkoop niet kan tegenhouden of voorkomen, kan je huis executoriaal worden verkocht. Het is voor jou erg vervelend als jouw huis executoriaal wordt verkocht. Niet alleen krijg je minder geld voor je huis dan het waarschijnlijk waard is, de verkoop wordt ook openbaar gemaakt, jij blijft zitten met de restschuld én je huis wordt verkocht. Wil jij advies over jouw huidige situatie? Onze advocaten kunnen jou daarbij helpen! 

Kan bezwaar maken tegen de prijs die wordt geboden tijdens executoriale verkoop?

Nee, helaas niet. Zoals hiervoor beschreven is het heel waarschijnlijk dat je huis tijdens een executoriale verkoop voor een laag bedrag wordt verkocht, vaak onder de marktwaarde. Tijdens de veiling is het oordeel van de notaris beslissend. Hij beslist bijvoorbeeld over het toepassen en de uitleg van de veilingvoorwaarden en het aanvaarden van een bod. Er is dus geen sprake van een besluit van de rechtbank, alles wordt door de notaris gedaan. Dit betekent dat de rechtbank in principe niets te maken met de gang van zaken.

Wat je wel kan doen, is via een kortgedingprocedure de rechter vragen de executoriale verkoop uit te stellen. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de bank niet met je in gesprek is gegaan om oplossingen te bespreken, of wanneer jij vindt dat de bank misbruik maakt van hun recht. Wil jij een kortgedingprocedure aanspannen? Dan is het raadzaam om daarover zo snel mogelijk een advocaat te raadplegen! Een advocaat kan je kansen inschatten en je helpen bij het kortgeding. 

Waar kan een advocaat mij bij helpen bij openbare verkoop of openbare veiling?

Op het moment dat de kans aanwezig is dat jouw huis executoriaal verkocht gaat worden, is het verstandig om zo snel mogelijk een advocaat te raadplegen om te kijken wat er in jouw situatie nog gedaan kan worden. Een goede advocaat kan met jou beslissen wat in jouw situatie verstandig is. Ook kan een advocaat jou helpen als je een kortgedingprocedure wil aanspannen.

Leg direct je vraag voor aan een advocaat