Zowel de huurders als verhuurders hebben volgens de wet rechten en plichten. In dit artikel ligt de focus op de particuliere huur en verhuur van kamers en andere woonruimten.

Plaats opdracht

Wat moet er in een huurcontract staan?

Het is belangrijk om een zo volledig mogelijke overeenkomst op te stellen. In alle (model- en voorbeeld-) huurovereenkomsten staan de volgende punten genoemd:

• Wie is de huurder?
• Wie is de verhuurder?
• De huurprijs (servicekosten apart of een totale huurprijs);
• De hoogte van de borg;
• Adres en omschrijving van het gehuurde;
• De datum van ingang van het contract;
• Wanneer en hoe er wordt betaald;
• De datum waarop de huur jaarlijks wordt verhoogd;
• De huisregels;
• De afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
• De handtekening van de huurder en verhuurder.

Bovenstaande punten moeten sowieso worden opgenomen in een huurovereenkomst. Wil je zeker weten dat jouw huurovereenkomst helemaal correct is? Laat de huurovereenkomst dan door een advocaat toetsen. Elk huis is anders en daarmee ook elk huurcontract. De kosten die je nu vooraf hebt, zijn vele malen minder dan wanneer er achteraf iets verkeerd blijkt te staan in je contract.

Wat moet ik in het contract opnemen bij het huren van een onzelfstandige woonruimte?

Het kan zijn dat je een onzelfstandige kamer huurt, bijvoorbeeld als student. Een kamer is onzelfstandig op het moment dat je geen eigen toegangsdeur hebt, geen eigen keuken en geen eigen toilet. Naast de bovenstaande punten die je in het contract moet opnemen, is het verstandig om - bij het v(verh)huren van een kamer - deze punten ook op te nemen:

• Manier van opzeggen huur;
• Of de huurder bij vertrek een opvolger mag aandragen;
• Het gebruik van de gemeenschappelijke keuken, douche, wasmachine, toilet, telefoon;
• Het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen;
• Gebruik van elektriciteit; 
• Of huisdieren zijn toegestaan;
• Of bezoek en logés zijn toegestaan;
• Of de kamers afsluitbaar zijn.

Ook voor deze punten geldt dat het verstandig is om het contract door een advocaat te laten controleren.

Wat is een mondeling huurcontract?

Een huurovereenkomst ontstaat, net als een gewone overeenkomst, door middel van aanbod en aanvaarding. Dit kan ook mondeling gebeuren. Een mondeling huurcontract is gewoon geldig. Het lastige is dat de afspraken dan niet zwart op wit staan, dus bij problemen kan er niet teruggegrepen worden naar het contract. Mocht je per se een mondeling contract willen afsluiten, zorg dan dat je een getuige meeneemt.

Wat zijn servicekosten?

De huurprijs kan all-inclusive zijn, maar kale huur en servicekosten kunnen ook gesplitst zijn. Als de servicekosten apart staan, moet de hoogte van de servicekosten en de samenstelling van de servicekosten duidelijk zijn. Er moet dus duidelijk uiteengezet worden welke kosten er voor gas, water en licht worden gerekend.

Wanneer start en eindigt mijn huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst begint op het afgesproken tijdstip.

Er zijn twee soorten huurovereenkomsten:

• Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: deze huurovereenkomst eindigt op de afgesproken datum. De overeenkomst eindigt dan automatisch. Huur van een woonruimte is hiervanuitgezonderd!
• Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: dit is een overeenkomst waarbij in principe geen einde is afgesproken. Mocht je de huur eerder willen stoppen, dan moet de huur worden opgezegd. Dit kan zowel door de huurder als door de verhuurder, zie hieronder. 

Wanneer mag ik als verhuurder of huurder opzeggen bij huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

Voor de huurder

Als huurder heb je dezelfde opzegtermijn als je betalingstermijn, welke minimaal een maand is en maximaal 3 maanden.

Voorbeeld
Janneke uit Venlo heeft een huurcontract. In haar huurcontract is opgenomen dat ze 4 maanden opzegtermijn heeft, terwijl haar betalingstermijn 1 maand is. Welke opzegtermijn moet zij aanhouden? Ook voor Janneke geldt dat ze maximaal 1 betalingstermijn van te voren moet opzeggen. Haar opzegtermijn is dus 1 maand.

Op het moment dat de huurder voor een bepaalde periode huurt (stel: 2 jaar), dan kan de huurovereenkomst pas na 2 jaar worden beëindigd. Alleen als de verhuurder ermee akkoord gaat, kun je eerder opzeggen.

Voor de verhuurder

De huurder moet per aangetekende brief opzeggen en in de brief moet een wettelijke reden voor opzegging van de huur staan (bijvoorbeeld: de verhuurder heeft de woonruimte dringend zelf nodig). Heeft het huis meerdere huurders? Dan moet elke huurder afzonderlijk een brief ontvangen. In de brief moet worden gevraagd of de huurder (en medehuurders) binnen 6 weken schriftelijk akkoord willen gaan met de opzegging. Pas na schriftelijke instemming van de huurder(s), wordt het contract beëindigd. Op het moment dat de huurder(s) niet instemmen, kun je - na 6 weken - naar de rechter gaan. De rechter zal dan beoordelen of deopzegging rechtmatig is.

Woont de huurder er minder dan 1 jaar? Minimale opzegtermijn is 3 maanden
Woont de huurder er meer dan 1 jaar?    Minimale opzegtermijn is 4 maanden
Woont de huurder er meer dan 2 jaar?    Minimale opzegtermijn is 5 maanden
Woont de huurder er meer dan 3 jaar?    Minimale opzegtermijn is 6 maanden

Voorbeeld
Joop uit Vlaardingen huurt al 7 jaar een studio. Hij ontvangt begin januari een brief van zijn huisbaas dat de huisbaas de ruimte zelf nodig heeft. In de brief staat dat Joop in maart uit de studio moet zijn. Mag dit? Nee, want de minimale opzegtermijn is 6 maanden. Hij moet dus begin juli uit de studio zijn.

Belangrijk om te weten is dat bij verhuur van woonboten, winkelwoningen, recreatiewoning en dienstwoningen er geen wettelijke opzegtermijn geldt. Huurders en verhuurders zijn dus vrij dit zelf te bepalen.

Kun je als huurder of verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vroegtijdig opzeggen?

In principe niet. Het kan echter zo zijn dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat er tussentijds opgezegd mag worden onder bepaalde voorwaarden (denk hierbij aan onvoorziene omstandigheden). De omstandigheden moet zo ernstig van aard zijn dat de andere partij, naar maatstaven van redelijkheid, het aanhouden van de overeenkomst niet kan verwachten.

Hoe kan ik als verhuurder mijn huurders eruit zetten?

Zoals hierboven uiteengezet, moet je als verhuurder schriftelijk aan de huurder(s) laten weten dat je wilt opzeggen. Er zijn verschillende wettelijke redenen waarom je als verhuurder mag opzeggen.

1. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder.

Voorbeeld
Emma uit Gouda huurt een éénkamer-appartement. Omdat ze in haar eentje woont, nodigt ze regelmatig mensen uit om te komen eten. Deze mensen blijven vaak hangen en zorgen voor de nodige herrie. Emma krijgt vaak klachten van de buurt maar doet er eigenlijk niets mee. Voor de verhuurder is de maat vol: Emma veroorzaakt volgens hem ernstige overlast en hij wil daarom de huur opzeggen.

2. De huur wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik.

Dit kan zijn om twee redenen:

• De verhuurder zelf wil in de woning wonen. Dit kan pas als de verhuurder 3 jaar eigenaar is. Als een familielid of kennis van de verhuurder in de ruimte wil wonen, geldt dit niet op als wettige opzeggingsgrond. De verhuurder moet aantonen dat zijn belang zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Ook moet de verhuurder een alternatieve passende woonruimte aanbieden aan de huurder; 
• De woning wordt gesloopt of gerenoveerd. De verhuurder moet aantonen dat het slopen of renoveren van de woning noodzakelijk is.

3. De huurder weigert een aanbod tot het tekenen van een nieuw, redelijk huurcontract (geen prijswijziging of verhoging van de servicekosten!).

4. De verhuurder wil het bestemmingsplan verwezenlijken. Het kan zijn dat daardoor een nieuwe woning op de plek van het gebouw neergezet wordt. Als de huur wordt beeïndigd omdat de verhuurder het bestemmingsplan wil uitvoeren, moet hij de huurder verhuiskostenvergoeding betalen.

5. Ben je verhuurder van een hospitakamer? Dan mag je de eerste 9 maanden zonder opgaaf van reden de overeenkomst opzeggen.

Alle bovenstaande wettelijke redenen worden, in geval van conflict, door de rechter getoetst aan de wet. Op het moment dat je als verhuurder de huurovereenkomsten van je huurder(s) wilt beëindigen, en de huurder(s) gaan hier niet mee akkoord, zul je de rechter moeten vragen om een beslissing te nemen. Schakel op tijd een advocaat in die je hierbij kan helpen!

Wat voor een effect heeft huurachterstand op mijn huurovereenkomst?

Als je als huurder huurachterstand heb, dan gedraag je je in principe niet als goed huurder. Voor de verhuurder kan dit reden zijn om de huur op te zeggen. De verhuurder zal dan naar de rechter stappen om te eisen dat het huurcontract wordt ontbonden. De rechter kan jou - maximaal 1 maand - nog wel de tijd geven om de achterstallige huur te betalen.

Wat gebeurt met mijn huurovereenkomst als de woning die ik (gedeeltelijk) huur wordt verkocht?

In de wet is de volgende regel opgenomen: koop breekt geen huur. Hiermee wordt bedoeld dat op het moment dat het pand wordt verkocht, ook al is het (gedeeltelijk verhuurd), de huurovereenkomst wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Het huurcontract eindigt niet als de woning wordt verkocht.

Huurrecht en advocaat

Binnen het huurrecht moet je als huurder of verhuurder je recht halen bij de rechter. Het zijn vaak lastige procedures waar veel belangen meespelen. Zorg daarom dat je vroegtijdig een advocaat in de arm neemt om jou bij te staan tijdens een mogelijk proces!

Leg direct je vraag voor aan een advocaat