Zorg dat je bij onduidelijkheid jezelf goed laat voorlichten!

Plaats direct je vraag

Wat is onderhuur?

Uitgangpunt van de wet is dat de huurder in principe niet bevoegd is om de woning of een deel daarvan onder te verhuren, tenzij er in het contact iets anders is opgenomen.

Op het moment dat je zelf een woning huurt en deze woning weer aan iemand anders verhuurt, dan is er sprake van onderhuur. Er zijn dan dus twee huurovereenkomsten: één tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder en één tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.

Voorbeeld
Gerrit, de hoofdverhuurder, uit Zeist is de eigenaar van een woning. Hij verhuurt de woning aan Max, Max is de dus de hoofdhuurder. Max besluit om de woning aan Lieke te verhuren. Lieke wordt onderhuurder. Er is dus een huurovereenkomst tussen Gerrit en Max en een onderhuurovereenkomst tussen Max en Lieke.

Onderverhuur is door de wetgever toegestaan, tenzij de hoofdhuurder weet dat de verhuurder er redelijke bezwaren tegen heeft. In de huurovereenkomst mag tevens worden opgenomen dat onderverhuur niet is toegestaan.

Een onderhuurovereenkomst is in principe een gewone overeenkomst, waar alle regels van het huurrecht op van toepassing zijn.

Welke rechten heb ik als onderhuurder?

Op het moment dat de overeenkomst tussen hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt, kan de positie van de onderhuurder ook veranderen.

• Je huurt een zelfstandige woonruimte (onderhuur): als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt, loopt je onderhuurovereenkomst gewoon door, alleen krijg je nu een huurovereenkomst met de hoofdverhuurder. In de wet is opgenomen dat de hoofdverhuurder én de onderhuurder binnen 6 maanden de rechter kan vragen om de huur tussen hem en de onderhuurder te beëindigen. Beëindiging is mogelijk in de volgende gevallen:
  • Je kunt als onderhuurder de huur niet meer betalen vanwege je financiële situatie. Vereist hierbij is dat het onderverhuurcontract er alleen was om te voorkomen dat het huis op de markt kwam;
  • Het is in jouw situatie niet redelijk dat de hoofdverhuurder de onderhuur op dezelfde manier voortzet;
  • De hoofdverhuurder heeft geen huisvestigingsvergunning, terwijl die wel nodig is;
  • De rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst ook beëindigd kan worden omdat de hoofdverhuurder probeerde de woning te verhuren voor een hoger bedrag dan hij zelf huurde.

Voorbeeld zelfstandige woonruimte
Maud uit Nieuwegein is hoofdverhuurder van een woning. Zij verhuurt de woning aan Gijs. Gijs verhuurt de woning weer aan Bram, terwijl in zijn huurovereenkomst is opgenomen dat dit niet toegestaan is. De huurovereenkomst tussen Maud en Gijs eindigt. De huurovereenkomst tussen Maud en Bram blijft wel bestaan, ondanks dat Gijs het huis eigenlijk niet mocht onderverhuren. Maud kan aan de rechter vragen of de huurovereenkomst tussen haar en Bram alsnog wordt beëindigd. Maud besluit dit niet te doen.

• Je huurt een onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer): als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt, dan stopt automatisch ook de onderhuurovereenkomst. Het maakt hiervoor niet uit of in de huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder was opgenomen of onderhuur mocht of niet.

Voorbeeld onzelfstandige woonruimte
Thomas uit Amsterdam huurt een kamer van Luuk. Luuk verhuurt op zijn beurt deze kamer weer aan Tessa. De huurovereenkomst tussen Thomas en Luuk eindigt en daardoor eindigt de huurovereenkomst tussen Luuk en Tessa automatisch ook.

Ben ik als onderhuurder aansprakelijk?

Over het algemeen is het zo dat de hoofdhuurder aansprakelijk is voor de gedragingen van de onderhuurder. Als er schade is door het toedoen van de onderhuurder, dan kan de verhuurder hiervoor de hoofdhuurder (naast de onderhuurder) aanspreken.

Kan ik me als onderhuurder inschrijven bij de gemeente?

In principe wel (ongeacht of je een zelfstandige of een onzelfstandige woonruimte huurt), maar het hangt af van de afspraken met de hoofdhuurder. Is onderhuur niet toegestaan en schrijf je je toch in op het adres? Dan kan dit gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de huurtoeslag van de hoofdhuurder.

Is onderhuur hetzelfde als medehuur?

Nee, dat is niet hetzelfde. Als de hoofdhuurder een echtgenoot, echtgenote of geregistreerde partner heeft, en de hoofdverhuurder woont met hem of haar in hetzelfde huis, dan is hij of zij automatisch medehuurder. Dit betekent dat de medehuurder net als de hoofdhuurder aansprakelijk is voor het correct nakomen van de huurovereenkomst. Op het moment dat de hoofdhuurder vertrekt, wordt de medehuurder automatisch hoofdhuurder.

Kom ik als onderhuurder in aanmerking voor huurtoeslag (of huursubsidie)?

Of je in aanmerking komt voor huurtoeslag of huursubsidie hangt af van wat je precies huurt:

• Een zelfstandige ruimte: je hebt recht op huurtoeslag als je een zelfstandige woonruimte onderhuurt en je een laag inkomen hebt in verhouding met de hoogte van de huurprijs; 
• Een onzelfstandige ruimte: in principe kom je bij de onderhuur van een onzelfstandige kamer niet in aanmerking voor huurtoeslag. 

Onderhuur van bedrijfsruimte

Onderhuur van bedrijfsruimte komt niet aan bod in dit artikel, omdat het in dit artikel over particuliere huur en verhuur gaat.

Onderhuur en advocaat

Onderhuren verloopt vaak zonder problemen, maar mocht het zo zijn dat er toch problemen ontstaan, dan is het verstandig om op tijd een advocaat in de arm te nemen. Het is namelijk zo dat in het huurrecht je je recht moet halen bij de rechter. Dus als je overeenkomst vroegtijdig wordt beëindigd, kun je naar de rechter om te vragen of dit wel mag. Als de hoofdverhuurder besluit om jou en de hoofdhuurder van de ene op de andere dag eruit te gooien, kun je naar de rechter stappen om dit besluit aan te vechten.

Leg direct je vraag voor aan een advocaat