Leg direct je vraag voor aan een advocaat

Advocaat gespecialiseerd in erfpacht

De akte van vestiging die hoort bij de erfpachtovereenkomst, regelt de erfpachtcanon. De erfpachtcanon is de geldsom die door de erfpachter aan de eigenaar van de grond moet worden voldaan. Soms wordt de erfpacht eeuwigdurend afgekocht en vindt er dus een eenmalige betaling plaats, maar indien dit niet zo is dan vindt jaarlijkse betaling plaats. Ben je van plan om grond in erfpacht uit te geven of neemt jouw bedrijf grond in erfpacht? Het verdient aanbeveling een advocaat te laten meekijken bij het opstellen van de erfpachtovereenkomst. Ook voor wijzigingen in deze overeenkomst kun je terecht bij een advocaat.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht dat rust op grond. Grond is een zogenoemde ‘onroerende zaak’. Als er op een stuk grond erfpacht rust dan betekent dit dat de eigenaar van een pand geen eigenaar is van de grond waarop dit huis staat. De grond wordt als het ware gehuurd van de grondeigenaar, dit is vaak de gemeente.

Voorbeeld:
In Amsterdam is er nog steeds erfpacht in tegenstelling tot veel andere steden waarin dit is afgeschaft. Wel is het tegenwoordig mogelijk om erfpacht af te kopen voor een periode of eeuwig in Amsterdam. De gemeente verdient jaarlijks veel geld aan de erfpacht.

Aan welke voorwaarden ben je gebonden bij erfpacht?

Als je een pand koopt, zoals bijvoorbeeld een bedrijfspand, waarop erfpacht rust ben je dus wel eigenaar van het bedrijfspand maar geen eigenaar van de grond. Je huurt de grond en daarvoor dien je jaarlijks een afgesproken bedrag te betalen aan de eigenaar van de grond, dit heet de erfpachtcanon. De erfpachtcanon wordt voor een bepaalde periode vastgelegd. In deze vastgelegde periode mag het te betalen bedrag niet worden veranderd. Meestal zijn dit periodes van 30, 49 of 99 jaar. Let dus goed op als je een bedrijfspand koopt hoe lang de periode nog loopt want daarna zou de erfpachtcanon zomaar een stuk verhoogd kunnen worden.

Naast het betalen van de canon mag je ook geen andere bestemming aan de zaak geven zonder toestemming van de eigenaar. Daarnaast zijn ook de lasten van de verpachte zaak voor jou, je moet dus zelf de nodige herstellingen verrichten indien dit nodig is.

Wat gebeurt er als de erfpachter tekortkomt in zijn verplichtingen?

De erfpachter heeft een aantal verplichtingen en indien deze niet worden nagekomen dan kan de grondeigenaar maatregelen nemen. In eerste instantie kan nakoming worden gevorderd, maar als hier niet aan wordt voldaan kan uiteindelijk een conflict over een tekortkoming bij de rechter terechtkomen en zelfs leiden tot opzegging van de erfpacht. Het opzeggen van de erfpacht is mogelijk als:

• De erfpachter twee jaar achter elkaar de canon niet betaalt
• De erfpachter in ernstige mate tekortschiet in nakoming van zijn andere verplichtingen.

Wat kan je doen bij een conflict over de erfpachtvoorwaarden?

Als bepaalde bedingen in de algemene voorwaarden onredelijk zijn dan kan je deze laten toetsen door de rechter. Dit is in de wet bepaald. In de bedingen moet rekening gehouden worden met het feit dat de erfpachter vaak een zwakkere partij is, voornamelijk in economische zin. Hierom is het ook voor een erfpachter aan te raden om een advocaat in te schakelen bij een conflict. Een erfpachtadvocaat kan je helpen bij het inschatten van je kansen voordat je een zaak start en kan snel en deskundig handelen.

Wat is particulier erfpacht?

Bij particulier erfpacht is de grond niet in eigendom van de gemeente maar van een andere particulier. Particuliere erfpacht komt bijvoorbeeld voor bij kerken, universiteiten en boeren. Bij particuliere erfpacht zijn er vaak veel onzekerheden. Zo gebeurt het regelmatig dat een particuliere grondeigenaar weinig rekening houdt met de belangen van de erfpachter door bijvoorbeeld eenzijdig de erfpachtovereenkomst aan te passen. Dit zorgt ervoor dat een erfpachter onverwachts met hoge lasten kan komen te zitten. Ook is het lastiger met het aanvragen van hypotheek omdat de erfpachtovereenkomsten niet altijd aan de juiste voorwaarden voldoen die banken stellen.

Wat is het verschil tussen het afkopen van erfpacht en eigendom?

Het is mogelijk om erfpacht af te kopen voor een bepaalde periode of zelfs eeuwig af te kopen. Echter is betekent het niet dat je de eigenaar bent van de grond op het moment dat je de erfpacht eeuwig hebt afgekocht. Je hoeft dan alleen nooit meer te betalen voor de huur van de grond. Het verschil tussen eeuwig afgekochte erfpacht en eigendom is dat er bij eeuwig afgekochte eigendom nog steeds een eenzijdig opzeggingsrecht geldt wat inhoudt dat de eigenaar van de grond de erfpacht kan opzeggen. Hiervoor gelden echter wel strenge voorwaarden.

Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht?

Het voordeel van erfpacht is dat de prijzen van de huizen of panden vaak lager liggen dan wanneer de grond erbij gekocht zou worden, maar daar staat tegenover dat je wel de erfpachtcanon moet betalen. Erfpacht zorgt er vaak voor dat het lastiger is om een pand te verkopen omdat er meer risico’s aan verbonden zitten. Vooral als de afgesproken periode voor de erfpachtcanon bijna afloopt is het ongunstig. Het is dan een risico een pand te kopen omdat de erfpachtcanon na afloop van de periode enorm verhoogd kan worden. Verder zijn er voornamelijk voordelen voor de eigenaren van de grond, zoals bijvoorbeeld de gemeente.

Is erfpacht aftrekbaar en zo ja, hoeveel?

De periodieke betalingen van de erfpachtcanon zijn inderdaad aftrekbaar van de hypotheek of lening die je hiervoor gebruikt. Je mag de rente van een lening voor maximaal 30 jaar aftrekken. De afkoopsom van erfpacht is daarentegen niet aftrekbaar.

Plaats direct je vraag