Om dit soort grote projecten in goede banen te leiden is het aan te raden om te hulp van een advocaat in te schakelen

Plaats direct je vraag

Wat kan een advocaat betekenen tijdens projectontwikkeling?

Bijstand van een advocaat is zowel vooraf als tijdens een project aan te raden. Voordat een project daadwerkelijk van start gaat moet er worden geïnvesteerd in bijvoorbeeld bouwplannen. Dit brengt risico’s met zich mee, want het is niet zeker dat het project ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden of daad het gebouwde pand daadwerkelijk verkocht zal worden. Ook is het belangrijk om met de andere partijen waarmee je gaat samenwerken duidelijke afspraken te maken en deze in samenwerkingscontracten vast te leggen om onduidelijkheid of conflicten te voorkomen. De kans is namelijk altijd aanwezig dat iets niet volgens plan loopt. Het is belangrijk om met dergelijke risico’s rekening te houden.

Tijdens een projectontwikkeling bestaan er ook risico’s. Zo kunnen er bijvoorbeeld conflicten ontstaan over samenwerking tussen de verschillende partijen, bouwtijdverlenging- of overschrijding of faillissement van een van de aannemers. Een advocaat kan je bijstaan in het geval van eventuele schade of bemiddelt tussen onderneming en andere partijen en adviseert over de te varen koers. Een gespecialiseerde advocaat heeft de juiste kennis paraat en zal daarom snelle en effectieve hulp kunnen bieden.

Wat is projectontwikkeling?

Een projectontwikkeling kan bestaan uit het bouwen van een groot kantoorpand, een woonwijk of hotel. Een projectontwikkelaar heeft als doel om de gebouwen met winst te verkopen. Bij een projectontwikkeling zijn veel partijen betrokken. Als er een groot bouwwerk gerealiseerd moet worden dan moeten grond, geld en gebruikers bij elkaar worden gebracht. Deze samenwerking heet projectontwikkeling. Vaak zijn projectontwikkelaars verbonden aan een bouwonderneming, een financiële instelling of zijn het beleggers.

Voorbeeld
Projectontwikkelaar M. wil een woonwijk in Maarssen neerzetten. Hiervoor moet hij onder andere een stuk grond aankopen, een bestemmingsplan indienen bij de gemeente, een of meerdere aannemers inschakelen en er moet geld beschikbaar zijn. Daarnaast moeten er contracten gesloten worden met de aannemers, leveranciers enzovoort. De investeerder schakelt een advocaat in om hem te helpen de juiste contracten op te stellen en een goed opgezet bestemmingsplan op te stellen.

Aan welke regels ben ik verbonden bij een projectontwikkeling?

Bij een projectontwikkeling gelden er een hoop regels waaraan moet worden voldaan. Het is belangrijk om goed op te hoogte te zijn van de regels die op jouw project van toepassing zijn. Een gespecialiseerde advocaat kan hierbij helpen. Een advocaat is goed op de hoogte van de bestaande regels en zal daarom snel advies op maat kunnen geven waardoor snel gehandeld kan worden en je niet met onnodige kosten te maken krijgt.

Allereerst krijg je altijd te maken met de overheid. Bij de overheid moet een bestemmingsplan worden ingediend en de overheid kan de benodigde vergunningen verlenen. Zonder de juiste vergunningen mag je niet bouwen. Als een bestemmingsplan wordt afgewezen door de overheid kan je hiertegen bezwaar en beroep aantekenen.

Daarbij is het bijvoorbeeld van belang dat je voldoet aan verschillende veiligheidsregels. Zo moet tijdens de bouw van het project veilig te werk worden gegaan en ook de gebouwde panden moeten voldoen aan veiligheidsregels zoals brandveiligheid.

Ook krijg je te maken met de regels die financiers stellen, bijvoorbeeld dat ze als zekerheid op de lening die ze geven voor het project een hypotheek krijgen die je moet betalen binnen een bepaalde termijn enzovoort.

Wat zijn de consequenties van bouwen zonder vergunning?

Het bouwen zonder vergunning kan grote gevolgen hebben. Als de gemeente vermoed dat je bouwt zonder vergunning zullen ze je eerst een aanschrijving sturen. Je krijgt de gelegenheid om hierop te reageren. Als de gemeente op basis van de reactie besluit dat je inderdaad bouwt zonder vergunning dan kan een dwangsom worden opgelegd. Dit houdt in dat je aan de voorwaarden die de gemeente stelt, zoals bijvoorbeeld het terugbrengen van de zaken in oude staat, moet voldoen. Als je hier niet aan voldoet dan moet een boete worden betaald. Naast het opleggen van een boete kan de gemeente ook besluiten om de zaken zelf in oude staat terug te brengen. De kosten hiervan moet jij dan betalen. Zorg er dus voor dat je altijd bouwt met de juiste vergunningen in je bezit om grote problemen te voorkomen.

Voorbeeld
Projectontwikkelaar M heeft een bestemmingsplan voor de woonwijk ingediend bij de gemeente. De gemeente stelt dat het bestemmingsplan niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De projectontwikkelaar moet daarom het bestemmingsplan wijzigen. Hij vraagt advies aan zijn advocaat om te helpen bij een bestemmingsplan dat wel aan de voorwaarden van de gemeente voldoet.

Welke partijen zijn er betrokken bij een projectontwikkeling?

Een projectontwikkeling is vaak een groot project. Hier komen dan ook veel partijen bij kijken zoals:

• Projectontwikkelaar: Dit is de partij die de risico’s draagt. Het doel van een projectontwikkelaar is het realiseren van gebouwen om deze met winst te kunnen verkopen. Een projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het aanvragen van vereiste vergunningen, de begroting, leidinggeven aan de verschillende partijen en het houden van de controle.
• Architect: De architect maakt gebaseerd op de wensen en eisen van de opdrachtgever een bouwkundig plan. De architect is verantwoordelijk voor het ontwerp van het bouwwerk.
• Aannemer: Op basis van de ontwerpen van de architect gaat de aannemer aan de slag. De aannemer is verantwoordelijk voor de daadwerkelijke realisatie van het project.
• Gemeente: De gemeente speelt een belangrijke rol in bijvoorbeeld het verlenen van vergunningen en het toetsen van ingediende bouwplannen. In sommige gevallen kan het ook zo zijn dat de gemeente mede-eigenaar wordt van het bouwwerk. In dat geval is de gemeente nog nauwer betrokken.
• Financiers: Vaak worden gebouwen (gedeeltelijk) gefinancierd door middel van een lening van een bank.

Naast deze partijen zijn er soms nog veel meer partijen betrokken, dit hangt af van het soort project. Zo kan het zijn dat er een installatieadviseur, constructeur of woningcorporatie betrokken is omdat dit voor het specifieke project van belang is.

Voorbeeld
Projectontwikkelaar M. heeft architect A. ingeschakeld. Deze architect heeft behoefte aan een expert op het gebied van constructies. Daarom wordt een constructeur ingeschakeld om extra advies te geven over de beste constructies die kunnen worden gebruikt in de woonhuizen.

Mijn leverancier is onverwachts failliet gegaan, wat nu?

Stel je hebt net belangrijke bouwmaterialen besteld en al deels betaald. De materialen zijn nog niet geleverd en dan hoor je dat de leverancier failliet is. Dat is heel vervelend en in een dergelijk geval is het verstandig om je advocaat hierbij te betrekken. Er is nu namelijk sprake van een geschil tussen jou en je leverancier aangezien je betaald hebt voor materialen die je niet hebt ontvangen.

Allereerst moet contact worden opgenomen met de curator van het bedrijf dat failliet is. Aan de curator moet je vragen om ontbinding van de overeenkomst of om de leveringsverplichting na te komen. Vaak is het lastig om je vordering voldaan te krijgen op het moment dat een bedrijf failliet is. Een advocaat kan hier zoveel mogelijk proberen uit te halen.

Mijn aannemer kan het project niet op tijd opleveren, wat kan ik doen?

Als een project niet op tijd opgeleverd kan worden is het allereerst belangrijk om vast te stellen welke partij hier aansprakelijk voor is. Daarnaast is het belangrijk dat je kan aantonen welke opleverdatum was afgesproken. Als er een specifieke datum is afgesproken en de te late oplevering kan worden toegerekend aan de aannemer dan is de aannemer verplicht om de schade die je hierdoor lijdt te vergoeden. In het geval dat er een minder specifieke opleverdatum is vastgelegd zoals ‘in de maand mei’, dan ben je verplicht de aannemer eerst een redelijke termijn te geven om alsnog op te leveren.

Voorbeeld
Projectontwikkelaar M. heeft afgesproken met zijn aannemer C. dat de woonwijk op 16 februari 2019 zal worden opgeleverd. Door het faillissement van een leverancier kan de aannemer voor een periode van twee maanden een stuk minder doen omdat hij niet de juiste materialen in zijn bezit heeft. Daarom kan de woonwijk niet op de afgesproken datum worden opgeleverd. Kan dit de aannemer worden aangerekend?

Antwoord
Nee, de aannemer kan er niks aan doen dat de leverancier failliet is gegaan en had dit niet kunnen voorzien. In principe draagt de projectontwikkelaar de risico’s en daarom is dit risico voor de projectontwikkelaar, tenzij anders is overeengekomen. De projectontwikkelaar zou eventueel wel kunnen proberen om de kosten te verhalen op de leverancier.

Plaats opdracht