Leg direct je vraag voor aan een advocaat

Bestemmingsplan (Omgevingsplan) en advocaat

Het ruimtelijk bestuursrecht, waaronder bestemmingsplannen of bouwplannen, kunnen voor onenigheid zorgen tussen jou, ondernemer, en de overheid. De overheid maakt regelmatig beslissingen op het gebied van ruimtelijke ordening. Niet iedereen zal het hier mee eens zijn. Er is altijd wel een tegenstander van ruimtelijke ontwikkelingen te vinden. Hierdoor ontstaan er regelmatig juridische procedures.

Het is in procedures rondom een bestemmingsplan of bouwplan verstandig om een advocaat te raadplegen. Een advocaat kan goed beoordelen welke argumenten in een dergelijke procedure belangrijk zijn. Indien deze argumenten niet reeds in de bezwaarfase worden aangevoerd, dan kan het zijn dat deze later niet meer door de rechter meegewogen kunnen worden. Als je het bijvoorbeeld niet eens bent met een concept bestemmingsplan, dan is het van belang dat je tijdig een zienswijze indient. Mocht er een definitief bestemmingsplan komen waarbij geen rekening is gehouden met jouw zienswijze, dan kun je daartegen in beroep bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Deze beroepsmogelijkheid staat alleen open als je eerder een zienswijze hebt ingediend. Een advocaat kan je helpen met het indienen van een zienswijze, je adviseren over de haalbaarheid van een procedure rondom een bestemmingsplan of bouwplan en al dan niet contact met het bestuursorgaan onderhouden.

Voorbeeld
De gemeente komt met een voorgenomen bestemmingsplan. Hierin zijn wijzigingen opgenomen ten aanzien van de bestemmingen van een aantal panden in de binnenstad. Pieter die in één van deze panden zijn onderneming wilde starten is hier niet blij mee. Hij dient echter geen zienswijze in. Wanneer het bestemmingsplan definitief wordt, staat er daarom geen beroepsmogelijkheid voor hem open. Het bestemmingsplan staat vast.

Wat is een bestemmingsplan?

Op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening is elke gemeente verplicht om voor haar grondgebied een bestemmingsplan op te stellen. In het bestemmingsplan is opgenomen wat de bestemmingen zijn voor de gronden in een gemeente. Je kunt in het bestemmingsplan zien hoe je woningen, bedrijven en de openbare ruimte mag gebruiken. Welke bestemming rust er op? Wonen, kantoor, groenvoorziening, maatschappelijke doeleinden? Ook kun je zien wat de bouwmogelijkheden zijn en met welke bouwhoogtes je rekening moet houden. Het bestemmingsplan wordt vaak gebruikt om bouwplannen aan te toetsen of om te kijken of panden gesloopt kunnen worden. Je doet er dus verstandig aan om voor het gebruik van gronden of panden het bestemmingsplan te bekijken.

De gemeente zal verantwoording moeten afleggen over de gekozen bestemmingen. Er zijn echter geen inhoudelijke eisen gesteld aan het opstellen van een bestemmingsplan. De gemeente kan zelf besluiten hoe gedetailleerd zij het bestemmingsplan maken. De procedure om tot een bestemmingsplan te komen is bovendien korter dan voorheen. Er is niet altijd meer toestemming nodig van hogere overheden. De gemeente heeft dus vrij veel beoordelingsruimte. Het bestemmingsplan moet elke 10 jaar worden herzien. Gebeurt dit niet op tijd dan zullen er geen leges betaald hoeven worden voor diensten die samenhangen met het bestemmingsplan. Leges is een betaling aan de overheid inruil voor een door de overheid geleverde dienst, zoals bijvoorbeeld het verstrekken van een bouwvergunning.

Het bekende bestemmingsplan gaat, naar alle waarschijnlijkheid, in 2018 plaatsmaken voor een omgevingsplan. Als het wetsvoorstel voor de Omgevingswet door de Eerste Kamer komt (de Tweede is al akkoord), betekent dit een flinke verandering voor de ruimtelijke regelgeving. Het bestemmingsplan vervalt en in de plaats daarvan komt een (gemeentelijk) omgevingsplan. advocaatzoeken.nl gaat voorlopig nog uit van het bestemmingsplan, dit is in de meeste gemeentes nog gewoon van toepassing. Wel wordt er, in enkele Nederlandse gemeentes, al geëxperimenteerd met de aanstaande Omgevingswet. De bedoeling van deze wet is om meer structuur te bieden in de ruimtelijke regelgeving, vooral door de verschillende regelingen fors in aantal terug te brengen en gemeenten meer vrijheid te geven. De bedoeling is om t.z.t. alle bestemmingsplannen binnen een gemeente te laten landen in één omgevingsplan. Hoe het ook zij, beide plannen gaan – in brede zin – over de ruimtelijke ordening, de planologie binnen een gemeente.

Wat kun je doen als je het niet eens ben met een voorgenomen bestemmingsplan?

Als je het niet eens bent met het ontwerp bestemmingsplan van de gemeente dan kun je daartegen een zienswijze indienen. Voorgenomen besluiten worden aangekondigd in bekendmakingen op de website van de gemeente en een huis- aan- huis blad. Als het voorgenomen besluit alleen voor jou van belang is, kan het zijn dat je hier een brief over ontvangt.

Een zienswijze is jouw mening over een voorgenomen besluit of plan van de gemeente. Je beschrijft met welke punten je het wel of niet eens bent. Deze punten kan de gemeente dan nog meenemen bij het nemen van het definitieve besluit. Het bestuursorgaan houdt bij het nemen van het definitieve besluit rekening met de ingediende zienswijzen. Is jouw zienswijze afgewezen? Dan kun je daartegen in beroep gaan. Beroep kan worden ingesteld bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Zij gaan over onderwerpen op het gebied van milieu en ruimtelijke ordening.

Hoe moet ik mijn zienswijze indienen?

Zienswijzen kunnen schriftelijk of mondeling worden ingediend bij de gemeente. Voor het mondeling indienen van een zienswijze dien je een afspraak te maken. Je dient rekening te houden met de gestelde termijnen. Meestal dien je binnen zes weken je zienswijze in te dienen, tenzij een andere termijn bekend is gemaakt. De zienswijze dien je te richten aan degene die het besluit heeft genomen, bijvoorbeeld het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad.

Indien je schriftelijk jouw zienswijze in wilt dienen, dan neem je in de brief de volgende punten op:

• Het voorgenomen bestemmingplan waartegen je een zienswijze indient. 
• Het dossiernummer van het voorgenomen bestemmingsplan
• Waarom je een zienswijze indient/met welke punten je het niet eens bent
• Datum
• Naam en adres
• Handtekening 

Wat kun je doen als jouw bouwplannen in strijd zijn met het bestemmingsplan?

Wil je een gebouw bouwen of jouw woning uitbreiden, maar is dit op grond van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk? Dan kan je proberen om een ontheffing of een omgevingsvergunning van de gemeente te krijgen. Wordt er een ontheffing of omgevingsvergunning verleend, dan mag je gronden gebruiken in afwijking van hetgeen er in het bestemmingsplan is opgenomen.

Voorbeeld
Pieter – uit het eerste voorbeeld – wilt in strijd met het bestemmingsplan een horeca onderneming starten in een pand in de stad. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om ontheffing te verlenen. Pieter vraagt ontheffing aan bij de gemeente. Deze wordt echter niet verleend. Tegen dit besluit kan hij in bezwaar gaan bij het betreffende bestuursorgaan.

De verschillende opties tot ontheffing zullen hieronder worden besproken:

• Binnenplanse ontheffing: Soms biedt het bestemmingsplan zelf de mogelijkheid aan het college van burgemeester en wethouders om ontheffing te verlenen van het bestemmingsplan. Dit wordt ook wel een binnenplanse ontheffing of wijzigingsbevoegd genoemd en is de meest eenvoudige manier.
• Kruimelontheffing: Als het bestemmingsplan zelf geen mogelijkheid toe biedt om ontheffing te verlenen, dan kan nog ontheffing worden verleend op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor een beperkt aantal gevallen welke zijn opgenomen in het Besluit omgevingsrecht. Denk hierbij aan het bouwen van een bijgebouw bij een woning of ander gebouw, het bouwen van een gebouw voor het openbaar vervoer en wegverkeer, het gebruik van recreatiewoningen voor bewoning en het bouwen van antenne-installaties. Dit wordt ook wel de kruimelontheffing genoemd. 
• Omgevingsvergunning: Als voor jouw situatie geen kruimontheffing verleend kan worden, dan kan er een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze procedure duurt wel langer en een dergelijke vergunning wordt niet zomaar afgegeven. Het aanvragen van een omgevingsvergunning valt onder het milieurecht. Er dient een onderbouwing gegeven te worden waarom de afwijking in dit geval verantwoord is. 
• Tijdelijke ontheffing: Zoals de naam al doet vermoeden is deze ontheffing tijdelijk. Na afloop van de ontheffing dient de situatie in oude staat herstelt te worden. De situatie moet dan dus weer in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. 

De gemeente heeft grote vrijheid in het maken van het bestemmingsplan, het verlenen van ontheffingen of een omgevingsvergunning. Gemeenten zijn dus niet snel verplicht om van deze bevoegdheden gebruik te maken. Het is daarom verstandig om een advocaat gespecialiseerd in de bestemmingsplanprocedure in te schakelen indien je de gemeente hiertoe wilt bewegen. Wordt er een ontheffing of omgevingsvergunning (niet) verleend, dan staat daar bezwaar en beroep tegen open.

Wat gebeurt er als je in strijd handelt met het bestemmingsplan?

Gebruik je bepaalde gronden in strijd met de bestemming? Of heb je bijvoorbeeld te hoog gebouwd in afwijking van de bebouwingsvoorschriften? Dan kan dat voor de gemeente aanleiding zijn om een handhavingsprocedure te starten. In het uiterste geval kan er zelfs tot strafrechtelijke vervolging worden overgegaan. Een bestuursorgaan heeft verschillende handhavingsinstrumenten. Enkele voorbeelden daarvan zijn:

• Bestuursdwang (bijvoorbeeld sluiting van een pand)
• Opleggen van een dwangsom
• Opleggen van een bestuurlijke boete
• (gedeeltelijke) Intrekking van een vergunning

Heb je één van bovenstaande handhavingsinstrumenten opgelegd gekregen? Een advocaat gespecialiseerd in het bestuursrecht kan je helpen om hiertegen in bezwaar of beroep te gaan.

Wat kunnen omwonenden doen tegen jouw bouwplannen?

Direct omwonenden kunnen protest maken, indien zij het niet eens zijn met door de gemeente gehonoreerde bouwplannen. Zij dienen dan binnen zes weken bezwaar in te dienen. Hierin dien je te vermelden waarom je het niet eens bent met de bouwplannen.

Een bezwaarschrift schorst het besluit niet. Als je een vergunning hebt gekregen, mag je dus beginnen met bouwen. Dit is echter wel op eigen risico. Indien de vergunning als gevolg van het bezwaar (gedeeltelijk) moet worden ingetrokken, dan zul je het gebouwde ongedaan moeten maken. Wil je voorkomen dat een buurman al tijdens de bezwaarprocedure begint met bouwen? Dan kun je aan de bestuursrechter vragen om een voorlopige voorziening te treffen. Dit kan alleen als je hier een spoedeisend belang bij hebt. Een advocaat kan hierbij helpen.

Plaats direct je vraag

Ons systeem koppelt jouw wensen aan de advocaten die daarbij passen. Ze doen jou een voorstel, en jij kiest er eentje uit. Makkelijk en snel!