Leg direct je vraag voor aan een advocaat

Ruimtelijke ordening en advocaat

Wat is een bestemmingsplan? Kan je van een bestemmingsplan afwijken? Welke regels gelden er voor verschillende bedrijfsruimten? En mag je zomaar jouw pand verbouwen? Deze vragen hebben te maken met de ruimtelijke ordening. Als ondernemer zul je je moeten houden aan verschillende regels omtrent de ruimtelijke ordening en soms vergunning moeten aanvragen voor bedrijfsactiviteiten. De manier waarop een bepaald gebied gebruikt mag worden kan daarnaast van groot belang zijn voor ondernemers die van plan zijn de grond op een bepaalde manier te gebruiken. De regels in verband met de ruimtelijke ordening zijn neergelegd in de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Een belangrijk instrument binnen de ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan. Hierin neemt de gemeente voor burgers, bedrijven en overheden bindende regels op voor het gebruik van het grondgebied. Bouw- en bedrijfsactiviteiten van ondernemers moeten dus passen binnen het bestemmingsplan.

Heb je als ondernemer een geschil met rijksoverheid, provincie of gemeente omtrent de ruimtelijke ordening? Twijfel dan niet om al in een vroeg stadium van het proces een advocaat in te schakelen. Het op tijd inschakelen van een advocaat kan van grote invloed zijn op het succesvol afronden van jouw zaak. Het ruimtelijke ordeningsrecht is een specifiek rechtsgebied, dat nauwe banden heeft met het bestuursrecht, waaraan verschillende procedurele en formele aspecten zijn verbonden. Een advocaat kan je adviseren over de mogelijkheden om van bepaald beleid rondom de ruimtelijke ordening af te wijken, contact onderhouden met het bestuursorgaan, bezwaar en beroep instellen en je bijstaan tijdens een hoorzitting. Om te voorkomen dat de gevolgen van een besluit van de overheid doorgang vinden voordat jouw bezwaar is afgerond, kan het soms noodzakelijk zijn om een voorlopige voorziening aan te vragen.

Wat kun je doen tegen een besluit omtrent ruimtelijke ordening?

Voorgenomen besluiten worden altijd eerst bekend gemaakt op de website van de gemeente en huis aan huis blad. Indien je belanghebbende bij het besluit bent kan het zijn dat je tevens een brief ontvangt. Tegen ontwerp besluiten van de overheid omtrent ruimtelijke ordening kun je zienswijzen indienen. Een zienswijze is jouw mening over een voorgenomen besluit of plan van de gemeente. Je beschrijft met welke punten je het wel of niet eens bent. Deze punten kan de gemeente dan nog meenemen bij het nemen van het definitieve besluit. Zienswijzen kunnen schriftelijk of mondeling worden ingediend bij de gemeente. Meestal dien je binnen zes weken je zienswijze in te dienen, tenzij een andere termijn bekend is gemaakt. De zienswijze dien je te richten aan het bestuursorgaan dat het besluit heeft genomen, bijvoorbeeld het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad. Is met jouw zienswijze geen rekening gehouden? Dan kun je daartegen in bezwaar of beroep gaan. Het kan daarbij soms verstandig zijn om een voorlopige voorziening aan te vragen. Op die manier kunnen onomkeerbare gevolgen van het besluit (tijdelijk) worden tegengehouden zodat je tegen het besluit in bezwaar of beroep kunt gaan. Zonder een voorlopige voorziening zal het besluit al in werking treden, terwijl de bezwaar of beroepsprocedure nog niet is afgerond. Het besluit wordt geschorst zodra het verzoek om voorlopige voorziening is ingediend en tot het moment dat er een (voorlopige) uitspraak is. De uitspraak is voorlopig, namelijk totdat er een uitspraak wordt gedaan ten aanzien van het ingediende bezwaar of beroep. Een voorlopige voorziening wordt enkel toegewezen als er sprake is van een spoedeisend belang. Het is verstandig om voor het doen van dit verzoek een advocaat in te schakelen.

Voorbeeld

Ida heeft een pand in de binnenstad van Den Haag gekocht en wilt hier een horeca gelegenheid starten. Hiertoe zal ze het pand moeten verbouwen en wellicht uitbouwen. Volgens een ontwerp bestemmingsplan van de gemeente is een horeca gelegenheid in het betreffende pand echter niet toegestaan. Ida dient haar zienswijzen in tegen het ontwerp bestemmingsplan, maar hier wordt niks mee gedaan. Zij gaat daarom met behulp van een advocaat in bezwaar. Ook met de beslissing op bezwaar is Ida niet tevreden. Zij gaat in beroep bij de bestuursrechter.

Kun je een bestaand bestemmingsplan omzeilen?

Een bestemmingsplan kan voor ondernemers die hun bedrijfsactiviteiten willen uitbreiden of hun bedrijfspand willen verbouwen een grote belemmering vormen. Op panden kunnen verschillende bestemmingen rusten. Het kan gaan om een kantoorpand, bedrijfshal, winkelpand, horecapand of agrarisch bedrijf. In principe moet je je als ondernemer houden aan hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald ten aanzien van de bestemming van een pand. In sommige gevallen kan er in afwijking van het bestemmingsplan worden gehandeld. Een bedrijf dat al op een bepaalde plek gevestigd was voordat het bestemmingsplan van kracht werd, kan soms gebruik maken van het overgangsrecht. Daarnaast hebben bedrijven soms de mogelijkheid om gebruik te maken van flexibiliseringsinstrumenten, zoals herziening, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan of een projectbesluit. Is ontheffing verleend, dan mag je bijvoorbeeld gronden gebruiken in afwijking van hetgeen er in het bestemmingsplan is opgenomen. De verschillende gronden voor ontheffing worden nader besproken bij informatie omtrent het bestemmingsplan. Je kunt ook proberen ervoor te zorgen dat de gemeente een postzegelplan opstelt. Dit is een bestemmingsplan voor een heel klein gebied. Op die manier kan geprobeerd worden om het bestaande bestemmingsplan te veranderen. Je zult met de gemeente in gesprek moeten gaan en duidelijk maken welke voordelen verbonden zijn aan een onderneming op de plek die jij in gedachte hebt.

Voorbeeld
Jan is een niet-agrarische ondernemer die op landelijk gebied is gevestigd, omdat vestiging op een industrieterrein te duur was. Volgens het bestemmingsplan mogen op het betreffende gebied echter alleen agrarische bedrijven gevestigd zitten. Jan mag daarom officieel niet op die plek zitten en kan zijn bedrijf niet uitbreiden. Jan wilt toestemming voor afwijking van het bestemmingsplan. Een advocaat kan hem helpen bij het maken van een keuze tussen de flexibiliseringsinstrumenten en de aanvraag goed te onderbouwen.

Welke sancties staan er op handelen in strijd met een bestemmingsplan?

Indien de gemeente erachter komt dat je in strijd met het bestemmingsplan een uitbouw hebt gedaan of extra grond in gebruik hebt genomen, kun je een sanctie opgelegd krijgen van de gemeente. Een sanctie kan bestaan uit een last onder bestuursdwang (bestuursorgaan beëindigd de illegale situatie zelf), last onder dwangsom (geldboete indien de illegale situatie niet op tijd wordt beëindigd), bestuurlijke boete of het intrekken van een vergunning. Bereid je dus goed voor indien je bouwplannen of uitbreidingsplannen hebt, om vervelende sancties te voorkomen. Het kan hierbij verstandig zijn om advies van een advocaat in te schakelen.

Wanneer kom je in aanmerking voor de vergoeding van planschade?

Als ondernemer kun je door een besluit van de gemeente omtrent de ruimtelijke ordening veel schade lijden. Indien je deze schade vergoed wilt zien, dan kun je een verzoek tot schadevergoeding indienen bij het college van Burgemeester en Wethouders (B&W). Je komt voor vergoeding in aanmerking indien je schade hebt geleden door planologische maatregelen, de schade niet voor jouw rekening behoort te komen en de vergoeding binnen vijf jaar na het besluit is aangevraagd. Deze schadevergoeding wordt ook wel planschade genoemd. Een advocaat kan je helpen om jouw planschade vergoed te krijgen.

Voorbeeld
In verband met een wijziging in het bestemmingsplan mag Jan met zijn niet-agrarische onderneming officieel niet meer gevestigd zijn op de plek waar hij op dat moment zit. Zijn voorgenomen uitbreiding is nu bovendien helemaal niet meer mogelijk. Jan zal opzoek moeten naar een ander pand met alle financiële gevolgen van dien. Jan wilt deze schade vergoed zien en doet met behulp van een advocaat een verzoek tot vergoeding van de door hem opgelopen schade.

Kun je zomaar een bedrijf aan huis beginnen?

Jouw bedrijf starten vanuit huis is vaak aantrekkelijk vanwege de lage kosten en lijkt vrij onschuldig. Toch is het beginnen van een bedrijf aan huis niet altijd toegestaan. Dit is afhankelijk van het soort bedrijf dat je wilt beginnen en het bestemmingsplan dat geldt in jouw gemeente. In het bestemmingsplan zijn vaak voorwaarden opgenomen voor het oprichten van een bedrijf aan huis. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld inhouden dat een deel van de woning als woonhuis moet blijven fungeren, je geen overlast mag veroorzaken en reclame verboden is. Indien een bedrijf aan huis niet past binnen het bestemmingsplan, kun je ontheffing aanvragen of wijziging van het bestemmingsplan aanvragen. Een advocaat kan je hierbij helpen.

Wanneer kan de gemeente een onteigeningsprocedure starten?

Heeft de gemeente vanwege planologische redenen grond nodig dat in eigendom is van jouw bedrijf? Dan kan de gemeente ervoor kiezen om op grond van de Onteigeningswet een onteigeningsprocedure te starten. De gemeente kan op die manier gedwongen jouw eigendom ontnemen. Hiervoor gelden wel bepaalde voorwaarden. De onteigening moet bijvoorbeeld noodzakelijk zijn in het algemeen belang, zoals de aanleg van wegen. Indien je het niet eens bent met de onteigening kun je hiertegen bezwaar maken en in beroep gaan. Een onteigeningsprocedure is vaak ingewikkeld. Er zullen verschillende onderhandelingen gevoerd moeten worden met de gemeente. Vaak zal het noodzakelijk zijn om hierbij een advocaat in te schakelen voor advies. De kosten die hiermee verbonden zijn zullen voor rekening van de gemeente komen.

Bij onteigening heb je altijd recht op een schadevergoeding die minstens zo hoog is als de waarde van het pand. Dit wordt ook wel schadeloosstelling genoemd. Je mag er door de onteigening niet op achteruit gaan.

Aan welke regels moet je je houden als je een bedrijfspand wilt bouwen of verbouwen?

Indien je een bedrijfspand wilt bouwen of verbouwen zul je aan verschillende bouwtechnische voorwaarden moeten voldoen. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in een bouwbesluit. Een nieuw bedrijfspand moet bijvoorbeeld voldoen aan eisen met betrekking tot de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Indien een bestaand bedrijfspand wordt verbouwd gelden weer andere eisen. Het bouwbesluit is te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Plaats opdracht