In deze situaties zal de aansprakelijkheidsvraag een rol spelen: wie is aansprakelijk voor de schade die is ontstaan?

Leg direct je vraag voor aan een advocaat

Waarom een advocaat?

Het begrip ‘gebouw’ is wellicht vanzelfsprekend. Maar als je denkt aan een blokhut, stacaravan, woonboot, zijn dit dan ook gebouwen? De Hoge Raad heeft een duidelijke definitie over het begrip gegeven: ‘een gebouw is een constructie die naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.’Deze definitie is echter ook nog voor interpretatie vatbaar. Een advocaat heeft voorbeelden van uitspraken waarin een rechter zich al over deze interpretatie heeft uitgesproken. Een van deze uitspraken is het portacabin-arrest, waarin werd bepaald wanneer iets ‘bestemd is om duurzaam ter plaatste te blijven.’ Deze verschillende uitspraken geven duidelijkheden over wat wel en wat niet tot een gebouw zal horen. Mocht er geconcludeerd zijn dat er problemen zijn met een gebouw, zullen er meerdere vragen een rol gaan spelen. Voorbeelden van zulke vragen zijn: wat is het probleem en wie is bij dit probleem betrokken? Is er sprake van schade aan of door het gevestigde gebouw en zo ja, kan iemand hiervoor aansprakelijk gesteld worden? 

Wat houdt het recht van opstal in?

Het recht van opstal staat gedefinieerd in artikel 174 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. ‘Opstal’ wordt omschreven als: gebouwen en werken, die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Dit recht heeft als doel om gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd te weerhouden van ‘natrekking’. Het begrip natrekking houdt in dat de persoon die eigenaar is van de grond waarop het gebouw gevestigd is, ook van rechtswege eigenaar wordt van het gebouw. Indien er een recht van opstal wordt gevestigd, voorkom je natrekking en zal het gebouw van eigenaar verschillen ten opzichte van het stuk grond. Er kan een zelfstandig- of afhankelijk recht van opstal worden gevestigd. Mocht je een schuur bouwen op het stuk grond van een vriend, dan is het mogelijk om te voorkomen dat de schuur tot het eigendom van je vriend gaat behoren. Je vestigt daarom een recht van opstal. Mocht er al een eerder recht op de schuur gevestigd zijn, zoals het recht van erfpacht of huurrecht, dan zal het recht van opstal hier afhankelijk van zijn. Stel dat het oudere recht van erfpacht teniet gaat, dus dat deze niet meer van toepassing is, dan zal ook het recht van opstal teniet gaan.

Waarom is het recht van opstal relevant voor de aansprakelijkheidsvraag?

Een fabrikant wordt aansprakelijk gesteld indien een product schade veroorzaakt omdat het gebrekkig is op grond van de productaansprakelijkheid. Een product wordt als gebrekkig beschouwd, als het niet de veiligheid kan garanderen die men ervan mag verwachten. Dit moet in elke situatie geplaatst kunnen worden en bij elke situatie dient opnieuw beoordeeld te worden in welke mate veiligheid verwacht mocht worden. Dus ondanks dat het product al is verkocht, dus een nieuwe eigenaar heeft, kan een fabrikant alsnog aansprakelijk gesteld worden. Voor schade die niet door het product zelf is ontstaan, zal de eigenaar aansprakelijk worden gesteld.

Binnen het huurrecht wordt vaak ook de vraag gesteld: wie is aansprakelijk. De huurder gebruikt het gebouw, maar is geen eigenaar. Stel dat er een gebrekkigheid in het gebouw zichtbaar is: wie dient deze dan te repareren, de huurder of de verhuurder?

Deze vraag kan ook gesteld worden bij het recht van opstal. Er is sprake van een eigenaar, namelijk de eigenaar van het stuk grond waar het gebouw op is gevestigd. Deze eigenaar heeft echter het gebouw niet in gebruik, maar deze wordt gebruikt door de persoon die het recht van opstal hierop heeft gevestigd. Stel dat er een gebrek aan het gebouw is, dan volgt dezelfde vraag als bij het huurrecht. Wie is verplicht tot het repareren van het gebrek en wie is aansprakelijk indien door het gebrek schade ontstaat aan derden?

Wie is aansprakelijk bij schade aan een gebouw met opstal?

Er wordt voornamelijk door verenigingen en opstartende bedrijven gebruik gemaakt van het recht van opstal. Een stuk grond is in Nederland immers nogal prijzig. Als je als bedrijf besluit om niet de grond te kopen inclusief het gebouw dat hierop gevestigd is, maar een recht van opstal te vestigen op het gebouw, houd je de kosten laag. Je gebruikt maakt dan gebruik van het gebouw als ware het jouw eigendom is.

Het eigendomsrecht is een zeer vergaand recht. Mocht het gebouw waar jij eigenaar van bent, schade hebben geleden dan behoort dit tot jouw verantwoordelijkheid tenzij je kunt aantonen dat iemand anders de schade heeft veroorzaakt. Je bent dus zelf aansprakelijk indien je gebrekkig onderhoud hebt verricht, of geen voorzorgsmaatregelen hebt getroffen om aanwezige risico’s te minimaliseren. Gelden deze regels ook indien er een recht van opstal op een gebouw is gevestigd?

Voorbeeld
Karina zwemt al enkele jaren bij sportvereniging Duikenalle. Duikenalle heeft op het zwembad een recht van opstal gevestigd. Het zwembad is gevestigd op de grond van de gemeente die eromheen een park heeft aangelegd. Karina ziet in de jaren die voorbij gaan, dat de staat van het gebouw er niet beter op wordt. Ze heeft goed contact met de directeur vereniging en op een dag spreekt ze haar zorgen uit. De directeur stelt haar gerust door haar te beloven dat hij een afspraak zal maken voor het verrichten van een volledig onderhoud. De week erna is er een zwemwedstrijd. De ouders van Karina zijn er om haar aan te moedigen en kijken toe vanaf de tribune. Terwijl Karina haar best doet onder water, ziet ze niet dat de tribune langzaam inzakt. Op het moment dat ze boven water komt, is de hele tribune ingezakt en rennen er al mensen in paniek rond met hun telefoons. Karina’s moeder is 2 meter naar beneden gevallen waarbij ze ongelukkig terecht is gekomen. Haar hand is zodanig verwond geraakt dat achteraf blijkt dat, zelfs met revalidatie, haar kracht nooit meer 100% terug zou komen. Karina’s moeder stelt de directeur van Duikenalle aansprakelijk.

Kan dit wel? Aangezien de directeur een recht van opstal heeft gevestigd, geldt de regel dat een eigenaar van een opstal op grond van de wet aansprakelijk is wanneer de opstal gebrekkig is en daardoor een gevaar voor een ander oplevert. In bovenstaande situatie blijkt dat er in jaren geen onderhoud meer was verricht. Daarnaast zal de directeur zich bewust moeten zijn van de risico’s die derden, zoals de ouders van Karina, lopen op het moment dat zij het zwembad bezoeken. Hij heeft echter geen maatregelen getroffen om de risico’s te minimaliseren. Op grond van deze feiten en omstandigheden zal de directeur in het bovenstaande voorbeeld op grond van de risicoaansprakelijkheid wellicht worden verzocht om een schadevergoeding aan de moeder van Karina te betalen. De risicoaansprakelijkheid houdt in dat de directeur zich bewust had moeten zijn van de risico’s en ondanks deze kennis geen maatregelen heeft getroffen om de risico’s te minimaliseren. Ze noemen het ook wel kwalitatieve aansprakelijkheid. Kwaliteit ziet op het feit dat de kwaliteit hoog moet blijven, zodat de risico’s voor aanwezigen in het gebouw niet stijgt.

Stel dat achteraf blijkt dat het recht van opstal onjuist is gevestigd, dan zou alsnog natrekking hebben plaatsgevonden. Echter, de eigenaar is er vanuit gegaan dat er geen natrekking plaats heeft gevonden omdat er opstal zou zijn. Wie had dan de risico’s moeten minimaliseren door onderhoud te verricht? Een advocaat zal nagaan of er inderdaad sprake is van een onjuist opstelde akte van levering met het daarin opgenomen recht van opstal. Daarna zal hij of zij je kunnen adviseren over de situatie en indien nodig kunnen bijstaan.

Word jij aansprakelijk gesteld op grond van het recht van opstal dat is gevestigd is op het gebouw dat schade heeft veroorzaakt? 

Plaats direct je vraag